Как продать квартиру, если второй собственник против?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если второй собственник против?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

1. При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
2. Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
3. При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
4. При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
5. Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.

Выделение доли в натуре в суде

Выделение доли в натуре приводит к тому, что человек лишается общей собственности – вместо нее он теперь владеет индивидуальной. Это наделяет его правом распоряжаться своей личной долей по собственному усмотрению.

При этом следует учитывать несколько нюансов.

Продажа долевой недвижимости

Если вы владеете долей в квартире или доме, и вас такое положение дел не устраивает, то решить данную проблему можно несколькими способами.

1. Предложить второму собственнику продать имущество и поделить деньги пропорционально величине долей. В этом случае не имеет значения количество людей, наличие детей или постоянное проживание на данной жилплощади.
2. Продать свою долю недвижимости второму владельцу или, если он не согласен, постороннему лицу. Однако надо помнить о преимущественном праве выкупа доли совладельцем.
3. Предложить второму собственнику выкупить долю у него. В дальнейшем квартиру можно будет продать либо пользоваться ей единолично.

Как правильно провести раздел имущества?

Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:

• Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.

• Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.

Если дольщик НЕ согласен — ищите решение

1. Предложите большую сумму, которую вы готовы заплатить. Желательно узнать эту сумму на переговорах и подтвердить письменно. Бывает, что достаточно провести независимую оценку и дать на 5 — 10% больше, чтобы человек согласился на сделку. Продажа доли — это сделка, на которой люди часто теряют кучу времени, нервов, сил из-за личных отношений, а не цены.
2. Узнайте, что останавливает второго собственника от продажи доли. Возможно, совладелец переживает, что после продажи доли ему запретят видеться с внуком или выгонят из квартиры. Вы можете заключить между собой договор об условиях будущей сделки с заверением у нотариуса. В случае невыполнения договора одной из сторон сделку можно расторгнуть через суд.
3. Готовьте документы в суд. Если совладелец не идет на контакт, а у вас к нему есть веские претензии. Например, он не платит за ЖКХ и не живет в квартире более 3 лет или живет, но пьет, состоит на учете у нарколога или имеет приводы в полицию, а у вас маленький ребенок и своя жизнь — готовьте документы в суд.

Итог. Как действовать

1. Пробуйте договориться. Если не получается сразу, то узнайте причины отказа, заключите договор на взаимовыгодных условиях или предложите большую сумму.
2. Если не достучаться — пишите письмо. Умный и грамотный человек поймет, что следующим этапом может быть суд, который он имеет шанс проиграть, получив компенсацию ниже вашего предложения. Возможно, вы договоритесь.
3. Эффекта нет в течение 10 дней — оцените свои шансы отсудить долю, воспользовавшись информацией в нашей статье и информацией по решениям суда. Нужны гарантии? Пусть юрист даст оценку дела на бесплатной консультации.
4. Если есть шансы на победу в суде, то собирайте документы. Обратитесь к юристу за составлением иска. Все остальное можно сделать самостоятельно.
5. Перед отправкой документов сделайте копии! Суд может потерять бумагу и дело встанет. Копии документов сделать несложно, но бывает очень полезно.

Как и любая сделка, договор купли-продажи доли должен заключаться в рамках .

В ином случае, его можно будет оспорить – что обернется для участников сделки потерями времени и денег.

Для людей, которые хотят продать долю, но никак не могут договориться с другими собственниками, есть вариант с оформлением дарственной.

В этом случае главное не попасться на мошенника, который захочет обманным путем завладеть долей совершенно бесплатно.

Если собственник сомневается в честности выбранного покупателя, то, вероятно, более безопасным способом станет судебный процесс.

Без уведомления дольщиков проводить сделку нельзя, иначе они в любой момент смогут признать покупку недвижимости.

Как видите, в России действуют довольно лояльные законы для проведения сделок с долевой недвижимостью.

При желании продать свою часть, собственнику требуется уведомить других дольщиков.

Далее ситуация может развиваться по двум сценариям – один из дольщиков захочет выкупить долю или дольщики согласятся с проведением сделки купли-продажи с третьим лицом.

Условия для выкупа доли одним дольщиком у другого должны быть рыночными.

Если же требуют скидок и так далее, можно смело обращаться в суд.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.

Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.

Но существуют риски:

• можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
• сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.

Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.

Если один собственник против продажи квартиры

19.12.2018

На последующих стадиях возражения второго собственника также не будут иметь значения. При нотариальном удостоверении договора и регистрации сделки в службе Росреестра участие второго собственника исключено. Даже если письменное возражение будет направлено в указанные органы, оно не повлечет никаких юридических последствий.

• выдел истцу и ответчику равных долей (стандартное правило при бракоразводных процессах);
• выдел в неравномерных долях (например, ввиду необходимости соблюсти права и интересы детей, либо недобросовестное отношение к семейному бюджету одного из бывших супругов);
• передача квартиры в собственность одного из граждан с одновременной выплатой в пользу второй стороны компенсации за часть квартиры.

Обходные схемы и притворные сделки

Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.

К притворным сделкам относятся:

• Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.

Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст. 224 НК РФ)).

• Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.

Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.

• Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.

В стандартной сделке принимает участие один продавец и покупатель, поэтому возможно оформление в простой письменной форме. Согласно ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, устанавливается отдельный порядок для продажи недвижимости в долевой собственности.

Если квартира находится в долевой собственности, простая форма не допускается. Если в Росреестр будет подан такой договор, будет отказано в проведении регистрационных действий. Принимаются только документы, оформляемые в нотариальном порядке. Они касаются следующего:

• предложение доли квартиры второму владельцу или постороннему лицу;
• подписание соглашения, если оба владельца готовы продать недвижимость.

За услуги нотариуса устанавливается оплата в зависимости от региона проживания. Стороны заранее договариваются, кто будет нести расходы и в каком соотношении.

Если один собственник — ребёнок

В этом случае родители должны предъявить покупателю письменное разрешение, составленное работником органа опеки. Если разрешения у них не будет, то приобретение квартиры станет крайне рискованным. Дело в том, что орган опеки может оспорить такую сделку в судебном порядке, мотивируя иск нарушением жилищных прав несовершеннолетнего.

Важный нюанс: При покупке жилья всегда проверяйте список лиц, прописанных в нём.

Если в квартире будет зарегистрирован несовершеннолетний, то купля-продажа недвижимости будет невозможна до тех пор, пока:

• Орган опеки не одобрит сделку.
• Ребёнка не зарегистрируют по другому адресу.

Похожие записи:

• Как правильно написать заявление на увольнение
• Как делаются исправления ошибок в трудовой книжке?
• Что такое ипк в пенсионном расчете