Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить рефинансирование ипотеки?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Покупка жилья всегда сопряжена с большими финансовыми расходами. В качестве меры поддержки правительство разрешает гражданам вернуть часть суммы, уплаченной за квадратные метры. Но материальная помощь доступна лишь тем, кто официально трудоустроен и платит в бюджет налог на доход физических лиц. Именно с этих денег и делают возврат.
Что такое налоговый вычет, как его получить
Сумма вычета составляет 13% от стоимости жилья (максимум — 260 тыс.рублей). Кроме основного вычета, можно еще получить «проценты с процентов», когда квартиру или дом приобретают в кредит. Жилье куплено с использованием средств материнского капитала? Вычтите его величину от цены недвижимости и получите цифру, с которой сделают возврат.
Как рассчитать вычет и налог к возврату?
Возврат уменьшает базу налогообложения — сумму, с которой происходит удержание налога. Сумма вычета может быть до 13 % от реально уплаченных процентов. Например, если вы оплатили в пользу банка проценты по ипотеке на 10 тыс. руб., вычет составит 1 300 руб.
Одновременно с этим вам не смогут выплатить больше той суммы, что была перечислена в виде налогов. К примеру, вами было перечислено за 2019 г. 10 тыс. руб. – проценты по ипотеке. 13 % от этой суммы — 1 300 руб. Вы получите 1 300 руб. в случае, если перечислили (удержал из зарплаты работодатель) за 2019 г. 1 300 руб. НДФЛ. Если за 2019 г. в бюджет с вашей з/п поступило лишь 1 000 руб. подоходного налога, вам вернут по результатам 2019 г. также 1 000 руб. 300 руб. перенесутся на следующий год.
Внимание! Вычет по ипотечным процентам может переноситься на следующие годы.
Сколько денег вы сможете вернуть, благодаря вычету?
Вернуть вы сможете 13% от суммы уплаченных процентов по ипотеке, но не более 390 000 руб в год. Ограничение связано с тем, что по этому вычету действует лимит равный 3 млн руб., а вернуть по закону вы можете не больше 13% от лимита.
Если первоначальный займ вы оформляли до 2014 года, то сейчас у вас не будет ограничений по сумме возврата — сколько процентов заплатили, от этой суммы вернете 13%. Все дело в том, что до 2014 года не было лимита по вычету, значит, такого ограничения не будет и сейчас.
Помните, что налоговый вычет — это возврат ранее уплаченного НДФЛ, поэтому сколько налога заплатили в год, столько и сможете вернуть.
Вы можете рефинансировать ипотеку несколько раз (по закону в этом нет ограничения), но помните, что обязательным условием для получения вычета является четкая связь между займами и целью кредитования должно быть именно приобретение недвижимости, прописанной в первом договоре.
Если новый кредит вы берете на большую сумму, чем остаток основного долга по первоначальному кредиту, то вычет будет рассчитываться пропорционально остатку.
Если при рефинансировании увеличена сумма кредита
Многие банки предлагают (иногда очень настойчиво) увеличить сумму кредита, выдаваемого на рефинансирование ипотеки. То есть заёмщик, оформляя рефинансирование, может получить сумму, превышающую непогашенный остаток по «старому» кредиту. Получается, что часть средств, выданных банком, предназначена НЕ для погашения ранее взятого жилищного кредита, а значит, формально такой кредит не подпадает под нормы налогового вычета, прописанные в Налоговом кодексе. Сбербанк даже опубликовал на своём сайте заявление: «Обращаем Ваше внимание, что при получении кредита не только на рефинансирование ипотеки, но и на погашение других кредитов и/или на потребительские цели, у Вас не будет возможности вернуть налоги через имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 Налогового Кодекса РФ».
На самом деле не всё так страшно. Как пояснили в Управлении ФНС по Свердловской области, в описанной ситуации всё же можно получить налоговый вычет на проценты по новому кредиту, если выполнены два условия. Во-первых, в новом кредитном договоре должно быть указано, что рефинансирование связано с гашением именно первоначального ипотечного кредита и иметься ссылки на первоначальный договор. Во-вторых, в справке банка об уплаченных процентах (она подаётся в налоговую при оформлении вычета) должна быть выделена сумма уплаченных процентов, не превышающая сумму непогашенного остатка по первоначальному ипотечному договору.
Как распределяется налоговый вычет на супругов
В том случае, если недвижимость была приобретена супругами, то на налоговый вычет могут подать оба. При этом не имеет значения, на кого из них оформлена собственность. По семейному кодексу, все, что было приобретено в законном браке является совместной собственностью обоих супругов.
Так как максимальный вычет на каждого человека выплачивается не более чем с 2 млн. рублей, то супруги смогут получить возврат в общей сложности с 4 млн. рублей.
Пример: Супруги Ивановы купили квартиру стоимость в 3,5 млн. рублей. Значит, суммарно они смогут получить 455 000 рублей. Именно эта сумма равна 13 % от стоимости квартиры.
Не последнее значение в начислении налогового вычета играет дата покупки недвижимости. Если покупка была совершена после 1 января 2014 года, то супруги сами могут распределять долю получаемого вычета, главное, чтобы сумма выплат соответствовала предельному максимуму.
Покупая жилую недвижимость каждый гражданин РФ имеет право на получение налогового вычета от стоимости покупки, но не превышающей 2 млн. рублей. Кроме того правительство дает небольшое послабление тем, кто вынужден платить ипотеку, давая возможность получить 13% от вносимых процентов.
Право на возврат подоходного налога при рефинансировании ипотеки не теряется. Единственное, что придется учесть – перекредитование происходит в рамках какого-то отдельного календарного года.
И чтобы получить налоговый вычет за этот конкретный год за справками об уплаченных процентах придется обратиться в оба банка. При этом не забыть в бланк декларации внести данные из обеих справок.
«Подводные камни» в налоговом вычете – необходимость ежегодно собирать новый пакет документов для налоговой.
Какие документы потребуется предоставить?
Чтобы получить вычет нужно предоставить в налоговую или по месту работы определенный пакет документов. Фискальные органы должны убедиться в том, что кредитная задолженность была сначала закрыта, а потом открыта в новом банке на новых условиях.
От заемщика потребуется:
- заявление на получение вычета;
- копия паспорта;
- договор купли-продажи на недвижимость;
- справка 2-НДФЛ;
- документы, подтверждающие переоформление залога;
- расписка по поводу оплаты;
- сведения из банка о сумме начисленных процентов;
- копия договора кредитования;
- справку от первоначального кредитора о погашении кредита;
- договор рефинансирования.
Если вычет оформляется по месту работы, то заемщик сначала подает документы в налоговую и получает официальное уведомление о том, что он вправе получить вычет. После этого можно обращаться в свою бухгалтерию и зарплату без удержания налога на доходы можно будет получить уже в следующем месяце.
Покупка жилья до 2014 года
Разницу после нововведения, произведенного в этом году, ощутят люди, у которых жильё стоит больше 3 миллионов рублей. При меньшей цене разница в налоговых вычетах остаётся неизменной. Поэтому в принятии решения учтется выгода, полученная от снижения процентной ставки.
Согласно закону, ограничение распространяется на любой договор, заключенный позднее 2014 года, включая рефинансирование. Поэтому человек, погашающий действующую ипотеку деньгами другого банка, автоматически сталкивается с ограничением в максимальной стоимости жилья.
Здесь на помощь снова придут расчеты. Достаточно оценить потери от сокращения налогового вычета с пользой, которую принесет снижение процентной ставки.
В качестве примера можно взять человека, который рефинансирует ипотеку размером в 5 миллионов со сроком платежа в 10 лет. При процентной ставке в 12% он переплатит за займ 3 610 000 рублей, получив налоговый вычет с полной суммы в 470 000 рублей. Разница в переплате составит 3 140 000 рублей. Если заемщик использует рефинансирование под процентную ставку 10%, то по новым требованиям размер налогового вычета сократится до 390 000 рублей. Однако выплаты по процентам составят 2 930 000 рублей. Следовательно, при заключении нового договора выгода составит 680 000 рублей. Поэтому рефинансирование окажется предпочтительней, чем выплата по старому соглашению с сохранением возврата НДФЛ.
При рефинансировании увеличена сумма кредита
Нередко при финансировании пользователю предлагают взять большую денежную сумму для погашения старого обязательства. В результате часть средств не имеет целевого назначения, даже если она предназначена для погашения других платежных обязательств. Появляется риск, что займ не будет соответствовать нормам налогового вычета.
Чтобы избежать рискованной ситуации, можно отказаться от предлагаемых кредитором дополнительных средств. При получении займа на большую сумму нужно учесть 2 условия:
- Удостовериться, что в документах написано о первоначальной цели рефинансирования, связанной с погашением взятой ранее ипотеки.
- Попросить сотрудника банка на бумаге разделить займовые средства на 2 части и отдельно рассчитать переплату для каждой суммы отдельно. Тогда будет проще отправить запрос в налоговую на льготные вычеты по части займа, ориентированной на ипотечное рефинансирование.
Согласно Налоговому кодексу, для одобрения запроса на вычеты важно сохранить связь между средствами, полученными в процессе нового займа, и оформленного ранее ипотечного договора.
Куда обращаться для получения возврата
Для оформления налогового вычета заинтересованным гражданам нужно обратиться в территориальную налоговую инспекцию. При том важно подать исчерпывающий комплект документации, подтверждающий факт выплаты налоговых сборов в бюджет определенного уровня и факт покупки объекта недвижимого имущества.
НДФЛ выплачивает самой организацией за своих сотрудников, поэтому дополнительно потребуется справка из бухгалтерии с подписью уполномоченного должностного лица. Документация, подтверждающая приобретение жилья, необходима для определения конкретной суммы вычета, на которую может рассчитывать претендент.
Процедура передачи актуальной информации может быть усложнена – в некоторых случаях вместо одного кредитного соглашения требуется передать два. При возврате налога по процентам за ипотечный кредит придется позаботиться о заблаговременном получении справки из старой кредитной организации и из нового банка за тот период времени, за который возвращается сбор.
Как обстоят дела с вычетом после рефинансирования
Что же говорит по поводу получения налогового вычета при рефинансировании Налоговый Кодекс РФ? После того, как долг переводится в другой банк, возможность получить налоговый вычет сохраняется. Мало того, нет никаких ограничений на количество таких переходов, в течение всего срока кредитования заемщик может менять банк (а, соответственно, и условия кредитования) столько раз, сколько посчитает нужным.
В любом случае, заемщик после рефинансирования своего кредита получит возмещение в полном объеме, то есть, в том объеме и на тех условиях, которые прописаны в Налоговом Кодексе РФ относительно любого ипотечника.
Кто не имеет право на налоговый вычет
Как уже было сказано выше, только граждане, ежемесячно отчисляющие 13% от своих доходов в пользу государства, могут претендовать на вычет. А для этого необходимо быть официально трудоустроенным или подавать декларацию и самостоятельно платить налог (если доходы были получены иными способами).
Законодательно определен круг лиц, которые лишены права на имущественный вычет. В список входят:
- Россияне, не имеющие официальных доходов в течение последних 3 лет;
- Лица, купившие квартиру или дом у родственников (мать, отец, братья, сестры и не только);
- ИП, уплачивающие ЕНВД;
- Граждане, которые стали обладателями квадратных метров за счет работодателя;
- Лица, оплатившие сделку по покупке квартиры/дома за счет госсубсидии в размере 100% от стоимости.
Рефинансирование: что это такое
Ставки по жилищному кредитованию в России постоянно меняются. Особенно сильно колебания прослеживаются при сравнении процентов начала 2010 и конца 2018 годов. Поэтому закономерно, что периодически у заемщиков возникает желание рефинансировать свой кредит. Что же это такое?
Рефинансирование – это по факту перекредитование заемщика на более выгодных условиях в другом банке с целью закрытия имеющегося займа. В итоге:
- Финансовое учреждение получает нового клиента;
- Заемщик снижает кредитную загруженность;
- Первоначальный кредитор получает полностью погашенную сумму займа.
Рефинансирование проводится обычно по следующим причинам:
- Снижение ставок по жилищным кредитам;
- Отзыв лицензии у банка-кредитора;
- Перепродажа кредитного договора (в последнее время это все более распространенная практика);
- Банкротство финансового учреждения.
В первом случае перекредитование будет добровольным. Сам заемщик выбирает подходящий банк, изучает условия по ипотеке и перезаключает договор.
В остальных ситуациях рефинансирование называется вынужденным, так как финансовые учреждения не ставят клиента в известность об изменившихся условиях. Он узнает о них уже по факту и должен соглашаться на предложение по перекредитованию.