Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Задаток на квартиру: определение, функции, виды предоплаты
Задаток при приобретении квартиры – это определенный процент от суммы, который покупатель отдает в руки продавца. Это происходит до процедуры купли-продажи – таким образом, продавец получает гарантию, что в будущем покупатель доведет сделку до конца. В статье 380 ГК РФ указано, что договор о задатке совершается в рукописной форме, вне зависимости от суммы.
Задаток входит в полную сумму сделки. Как это работает: полная стоимость продаваемой квартиры составляет 6 млн рублей – покупатель передает хозяину 500 тыс. рублей (это задаток), а после подписания договора останется заплатить 5,5 млн рублей.
У соглашения при получении задатка имеются определенные функции:
- Доказательства. Имеется подтверждение, что между продавцом и покупателем произошло заключение договора купли-продажи.
- Обеспечения. Сделка должна быть доведена до конца.
- Платежа. Задаток включен в полную сумму сделки. Об этом говорится в примере выше.
Закон РФ о задатке предусматривает, что в соглашении могут присутствовать определенные условия для оформления новой сделки. Если покупатель посчитал, что сделка ему больше не нужна, то она считается расторгнутой, а задаток не возвращается.
Зачастую многих людей интересует вопрос: что такое аванс и для чего он нужен? Авансом могут быть как деньги, так и предметы, представляющие ценность. Аванс еще называют предоплатой. Если возникает несколько встречных обязательств, один партнёр передает другому аванс. Таким образом, он заверяет, что выполнит обязательство, а партнёр должен выполнить свое.
Между авансом и задатком есть определенная разница. К примеру, при расторжении сделки аванс возвращается, в то время как задаток не возвращается.
Задаток: правильное оформление, необходимые документы
Чтобы документ был действительным в суде, а сама сделка – правильной, необходимо все оформить согласно требованиям закона. Сумма задатка прописывается в соглашении. Оформляется три документа: соглашение, предварительный договор, расписка.
Первым составляется предварительный договор купли-продажи. B нем указывают такую информацию:
- цена недвижимости, задаток, реквизиты хозяина, сроки;
- список необходимых для сделки документов (если какого-то из них не будет, то продажа затянется), сколько времени займет их подготовка;
- список того, что есть в жилом помещении, ведь забирать что-то после подписания договора нельзя;
- срок получения недвижимости покупателем;
- на кого лягут все расходы по оплате оформления документов, услуг нотариуса и прочие;
- информация о недвижимости – площадь, кадастровый номер, адрес.
Расписка является важным документом, который гарантирует получение жилплощади или денег. Лучше составлять ее в рукописном варианте. Расписка должна содержать такую информацию:
- ФИО всех участников сделки с данными паспорта;
- прописка, фактическое место проживания каждого из участников;
- размер задатка – цифры и расшифровка их прописью;
- подписи участников соглашения – фамилия и инициалы.
При наличии расписки суд выиграть проще. Все документы лучше заверить у нотариуса. При покупке жилья не стоит спешить – выбирать следует надежных людей. И помните, что при небольшом задатке у вас будет меньше тревог.
Несмотря на то, что и то, и другое является предоплатой, которая вносится перед покупкой недвижимости и прописывается в предварительном договоре, эти понятия имеют разное значение и юридический статус.
Слова «аванс» наше законодательство не знает, поэтому эта сумма не является в полной мере обеспечением исполнения обязательств. Зато аванс можно в любой момент потребовать назад, и он должен быть возвращен. Внесение аванса ни к чему не обязывает обе стороны, но и требование его вернуть не грозит санкциями.
Иное дело – задаток. Эта разновидность предоплаты, с юридической точки зрения, является полноценным обеспечением исполнения договора купли-продажи. Термин «задаток» встречается в статьях 380-381 ГК РФ, где подробно описаны процедуры передачи и получения предоплаты. Если одна из сторон сделки нарушает предварительный договор, за этим следуют санкции: в случае, когда инициатором разрыва соглашения выступает покупатель, он лишается задатка, тот остается продавцу. Когда сделку отменяет продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Тем не менее, стоит учитывать, что пока недвижимость не прошла процедуру регистрации права собственности, договор не считается заключенным, тем более, предварительный договор, который является всего лишь соглашением о намерениях. Если дело дойдет до суда, стопроцентной гарантией исполнения обязательств задаток не будет, однако в большинстве случаев такая мера предосторожности себя оправдывает/
Основные моменты договора
Соглашение о задатке заключается в том, что покупатель обязуется приобрести, а продавец продать имущество, но какие ключевые моменты должны быть внесены в договор?
- Указать всех лиц, имеющих доли продаваемого или сдаваемого имущества, их паспортные данные и всех приобретающих данное имущество. Также следует указать адреса проживания всех лиц.
- Указать окончательную стоимость продаваемого имущества и сумму, которая передана как задаток. Их обязательно нужно записать прописью и цифрами.
- Указать все технические характеристики продаваемого имущества.
- Сроки, в которые покупатель обязуется выплатить всю сумму.
- Отдельные условия, в которых можно оговорить оплату коммунальных, мебели и техники, которая будет оставлена в квартире.
- Также следует оговорить условия, при которых может быть произведено расторжение соглашения о задатке.
Составляют и подписывают две копии договора, для каждой из сторон.
Задаток на квартиру – суть и юридическое значение
К поиску и покупке недвижимости всегда относились очень внимательно. Поэтому нередко покупатели пересматривают десятки вариантов жилья в надежде приобрести тот, объект, который им хочется.
Не все обращают внимание на новостройки. Значительная часть граждан покупает жилплощадь на вторичном рынке, которая обычно дешевле, и чаще всего пригодна для проживания, так как в ней есть ремонт и функционируют системы жизнеобеспечения.
Когда объект покупки выбран, осмотрен и устраивает покупателя по всем параметрам, наступает процесс обсуждения предстоящей сделки и ее условий, между заинтересованными сторонами.
На данном этапе, всех волнует, когда и как заключается договор купли-продажи, и что будет служить гарантией его выполнения.
Ведь бывают случаи, когда люди договариваются на словах и покупке жилого помещения, не подкрепив достигнутый консенсус никакими действиями и не создав механизма реализации вопроса в практической плоскости.
Поэтому и имеют место неприятные случаи, когда жилое помещение вместо первоначального покупателя продается иному лицу, ввиду того, что он предложил большую цену.
Чтобы таких негативных моментов не происходило, законодателем был разработан специальный правовой инструмент – задаток.
Как трактуется это понятие в юридической литературе? Это деньги, которые передаются покупателем продавцу имущества и обозначают желание участников предстоящего договора купли-продажи заключить его на предварительно оговоренных условиях.
Предназначение передаваемых средств в материальном плане это погашение платежей, связанных с оформлением сделки либо они направляются в зачет стоимости покупаемого жилого помещения (ст. 380 ГК РФ).
Покупатель, вручая задаток при покупке недвижимости, показывает серьезность своих намерений приобрести продаваемый объект. В свою очередь продавец также заинтересован в его получении, так, как настроен, избавиться от принадлежащей ему квартиры или дома.
Чем выше размер передаваемой суммы, тем меньше шансов, что участники правоотношения откажутся от заключения сделки.
Основной вывод из вынесенного определения, это то, что рассматриваемое понятие выступает как гарантия достигнутой договоренности между людьми по соглашению о предстоящей купле-продаже недвижимости и служит стабилизирующим фактором при его оформлении.
Что лучше дать при покупке квартиры, задаток или аванс
Задаток носит обеспечительную функцию предстоящего договора и возвращается продавцом в двойном размере при нарушении им соглашения.
Аванс – это деньги, которые вносятся в счет стоимости продаваемого жилого помещения, но санкций за не заключение сделки в перспективе не предусмотрены. Просто потому, что они не разработаны на законодательном уровне.
Если приобретение собственности не состоялось, деньги возвращаются продавцом в том размере, в котором они были внесены.
Чаще всего в договоре, когда дают аванс, прописываются его специальные условия. Суть их такова, что если покупатель откажется от сделки, то деньги остаются у владельца жилья.
Заинтересованному в приобретении жилой площади лицу более будет выгодно вручить задаток, так как при неисполнении обязательства по вине собственника квартиры он получает сумму в два раза больше первоначальной.
Аванс наоборот более выгоден продавцу, так как он, при нарушении ранее достигнутого соглашения возвращает деньги в том объеме, который был передан ему несостоявшимся покупателем.
Как оформить задаток при покупке квартиры
Законодательных норм, меняющих кардинальным образом порядок оформления задатка, за последние несколько лет не издавалось. Поэтому в 2022 году оформление происходит общим порядком с учетом положений статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации:
- Участники предстоящей сделки, определившись с основными условиями, договариваются о сумме, сроках и процедуре передачи денег.
- В качестве сроков учитывается и дата, когда продавец получил задаток, и период, в течение которого после передачи должен быть заключен договор купли-продажи жилья.
- Все существенные условия включаются в договор задатка.
- Сумма в размере, согласованном участниками, перечисляется на счет или передается наличными в установленный день после подписания соглашения.
- При передаче наличными обязательно оформляется расписка.
Договор на внесение задатка может быть оформлен абсолютно в произвольной форме на выдаваемом организацией либо агентством недвижимости бланке (обязательна письменная форма заключения).
Покупателю следует насторожиться в тех случаях, если в указанном соглашении не задействованы поля с отметкой суммы задатка и следующих реквизитов:
- инициалов и фамилии сторон (если потребуется, наименования компании);
- места проживания (регистрации) каждого из физических лиц (юридического адреса компании);
- паспортных данных (реквизитов компании);
- сроков исполнения указанных обязательств;
- предмета соглашения (т.е. реализуемого объекта недвижимости), указания адреса и перечисления характеристик для точного определения объекта (описани этажа, жилой и общей площадей, наличия либо отсутствия балкона и др.).
Перед внесением задатка рекомендуют проверять присутствие в деле правоустанавливающих данных (соглашений, свидетельства и пр.) о квартире и выяснять информацию о непосредственном собственнике данной недвижимости.
Если граждани обратился в нотариальную контору для оформления соглашения о внесении задатка, нотариус обязан провести тщательную и корректную проверку самостоятельно.
Денежная сумма передается исключительно после получения правильно оформленных и заверенных документов.
Как оформить внесение задатка?
Законом предусмотрено, что внесение задатка должно быть оформлено в письменном виде, однако никаких специальных форм не утверждено. Стороны сделки могут самостоятельно выбрать не только сумму задатка, но и форму, в которой он будет оформлен — расписка или даже договор. В обязательном порядке в документе, который подтверждает внесение задатка, должны быть указаны следующие сведения:
-
ФИО продавца и покупателя;
-
паспортные данные сторон;
-
место жительства сторон;
-
адрес приобретаемой квартиры и ее стоимость;
-
сумма задатка;
-
срок внесения;
-
случаи, при наступлении которых задаток возвращается;
-
сроки заключения договора.