Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передавать деньги при покупке квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.
Чего не стоит делать при передаче денег?
- Передавать деньги раньше времени. Если вы еще не подписали договор купли-продажи, а продавец уже просит у вас деньги по каким-то своим причинам, не соглашайтесь. В противном случае, можно остаться без квартиры и без денег. Пока право собственности на вас не зарегистрируют, вы не будете настоящим владельцем.
- Передавать деньги без документов. Не забывайте про расписку и договор купли-продажи. Это важные документы, которые станут подтверждением того, что вы точно передали деньги. И в случае чего, они пригодятся вам в суде. Тоже самое касается и предоплаты. Не переводите никаких авансов без письменного подтверждения. Иначе вы ничего не сможете доказать.
- Передавать деньги не тому человеку. Такое может случиться, если не проверить продавца и махнуть рукой на документы. Есть риск нарваться на мошенников, которые продают чужую недвижимость. Они могут легко воспользоваться вашей доверчивостью.
Возможные сложности при продаже/покупке квартиры
Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:
- в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
- если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
- жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
- на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.
Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.
Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.
Это безопасный способ по нескольким причинам:
- это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
- открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
- банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.
Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.
Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:
-
покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;
-
покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;
-
Росреестр регистрирует переход права собственности;
-
продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
-
продавец получает деньги на свой счет.
Какую валюту выбрать?
Обратите внимание! Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает только одну валюту, в которой выражаются денежные обязательства – рубли.
Тем не менее, проводить фактические расчеты, например, в долларах не запрещается. Если выбрана иностранная валюта, в ДКП следует указать цену в рублевом эквиваленте (с учетом официального курса Центробанка на день заключения договоренности), а по факту провести передачу денег в выбранной валюте.
Соответственно, закон позволяет самостоятельно выбирать валюту. Приверженность тому или иному варианту связана с экономической ситуацией в стране. Считается, что евро и доллары более стабильны и не подвержены кризису. С другой стороны, на конвертации денежных знаков можно потерять существенную сумму.
Советуем, выбирая валюту, продумывать пути ее использования – если вы продавец. Покупателю такая сделка будет выгодной, если деньги на квартиру он собирал в иностранной валюте и теперь не желает их конвертировать.
Ещё один фактор риска связан с проверкой купюр. Проводить её нужно в момент получения средств. Здесь есть нюанс – кто предоставляет устройство – нотариус или одна из сторон сделки. Фактически, это забота именно продавца, заинтересованного в получении настоящих денег, а не красиво распечатанных бумажек.
Ещё один вариант решения задачи – обращение в банк. Услуга платная, но на общей сумме сделки такая проверка почти не отражается.
Идеальный вариант – использование банковской ячейки в качестве «посредника». Вы подписываете договор, привлекаете к проверке банковского сотрудника, нотариус заверяет бумаги. После этого продавцу передается ключ от банковской ячейки, в которой находятся деньги.
Арендой банковских сейфов занимается покупатель. Права доступа к ней описываются в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки. Этот документ надёжно защищает от любых махинаций, так как за порядком следят банковские работники.
Однако этот способ не подходит в случаях, когда сделка оформляется прямо в помещении нотариальной конторы. Мало кто хочет возить по городу крупную сумму с шестью нулями и более. Поэтому решается вопрос чуть иначе. Покупатель с продавцом сначала едут в банк, где на их глазах проводится проверка. Далее деньги пересчитывают, пакуют в конверты и запечатывают. Конверты предоставляет продающая сторона. Это исключает любые хитрости со стороны покупателя. На конверты клеят наклейки с указанием суммы внутри, а стороны сделки ставят свои подписи.
Теперь можно ехать к нотариусу и подписывать договор. Далее проверяется целостность наклеек, пересчитываются деньги. Продавец, убедившись, что всё в порядке, забирает сумму. Нотариус подтверждает законность сделки и регистрирует договор. Более простое решение – пригласить нотариуса в банк, чтобы сэкономить время.
Вам нужен ремонт?
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Узнать стоимость ремонта
Квартира на первичном рынке
Стоит сразу сделать оговорку о том, что при покупке недвижимости в новостройке выбирать между различными способами оплаты, как правило, не приходится – схему взаиморасчётов определяет застройщик.
Чаще всего речь идёт о выставлении счёта, который оплачивается безналичным путём, однако начиная с июля 2022 года такой способ оплаты стал гораздо более защищённым, после обязательного перехода застройщиков на работу с эскроу-счетами.
Теперь покупатель перечисляет деньги на специализированный банковский счёт, получить деньги с которого застройщик может только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи квартиры.
Страхование сделки купли-продажи
Чтобы обезопасить свои сбережения и себя самого, можно прибегнуть к очень полезному инструменту — страхованию сделки продажи квартиры.
Страховые агентства предлагают финансовое возмещение в размере рыночной стоимости покупаемой квартиры, если наступит страховой случай, прописанный в договоре.
А также страховые агенты выполняют следующие функции:
- помогут выявить ошибки и нарушения законодательства при совершении сделки;
- исключат возможность участия недееспособных и несовершеннолетних лиц;
- выяснят «юридическую чистоту» недвижимости;
- проверят документы на подлинность;
- предложат юридическое сопровождение при наступлении страхового случая.
Подводя итог, важно отметить, что процесс передачи денег при осуществлении продажи квартиры может стать очень легким и безопасным, если следовать советам статьи. Только от вас и вашей внимательности зависит исход сделки и сохранность ваших денег.
Особенности покупки недвижимости на вторичном рынке
Если квартира приобретается на вторичном рынке, в сделке обычно участвуют физические лица. Реже продавцом выступает юридическое лицо:
например, риэлторское агентство, которое выкупило недвижимость по срочной программе у другого человека, а затем решило продать ее с наценкой.
Если продавец является физлицом, могут использоваться любые способы расчета: как наличными, так и безналичные. Если же квартира выкупается у агентства, подходят только безналичные варианты оплаты.
Договор аванса при покупке квартиры
В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры?
Когда покупатель передает деньги продавцу?
Для тех, кто впервые столкнулся с необходимость осуществления сделки купли-продажи жилого объекта, не всегда понятны основные этапы данного процесса, и когда отдавать деньги при покупке квартиры. На первом этапе может быть передан задаток или аванс. Только после оформления всех необходимых документов, передается основная денежная сумма, независимо от способа расчета. Если заплатить раньше, чем внесены изменения в ЕГРН, продавец может изменить решение и сорвать сделку.
Наличный расчет предполагает риск возникновения претензий в будущем, если он не будет документально зафиксирован.
К тому же при таком выборе возникает вопрос, когда именно платить, учитывая, что государственная регистрация права собственности осуществляется только через 10 дней после передачи договора в регистрирующий орган. Исходя из этого, возможны два варианта расчетов:
- Предоплата – передача денег сразу после подписания соглашения.
- Оплата по факту – после регистрации права собственности нового владельца жилья.
○ Аренда депозитарной ячейки.
Это надежный способ передачи денег, при котором каждая сторона может быть уверена в соблюдении своих прав. Благодаря своей надежности данный метод с каждый годом становится все популярнее, несмотря на определенные финансовые траты, связанные с арендой ячейки.
- «Договором хранения ценностей в банке может быть предусмотрено их хранение с использованием поклажедателем (клиентом) или с предоставлением ему охраняемого банком индивидуального банковского сейфа (ячейки сейфа, изолированного помещения в банке).
- По договору хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе клиенту предоставляется право самому помещать ценности в сейф и изымать их из сейфа, для чего ему должны быть выданы ключ от сейфа, карточка, позволяющая идентифицировать клиента, либо иной знак или документ, удостоверяющие право клиента на доступ к сейфу и его содержимому.
- Условиями договора может быть предусмотрено право клиента работать в банке с ценностями, хранимыми в индивидуальном сейфе (п. 1 ст. 922 ГК РФ)».
Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру
Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.
В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег. В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.
Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.
Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.