Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что необходимо знать при покупке квартиры у пожилого собственника». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца, не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.
За последние 20 лет в Росси выросла продолжительность жизни. Пожилых продавцов просто стало больше. Более того, болезни, связанные с психическими нарушениями, приходятся на более поздние годы жизни. Именно они представляют опасность для покупателя.
Поэтому вероятность столкнуться с проблемами, о которых идет речь в статье, довольно велика.
Само по себе, это не повод отказываться от сделки. Если вы знаете как действовать, риск оспаривания можно свести к нулю.
Главная сложность при покупке квартиры у пожилого человека в том, что нельзя на 100% удостовериться в его дееспособности. Поэтому, покупатель должен не только убедиться в том, что продавец психически здоров, но и создать предпосылки для невозможности признания его недееспособным.
Помните, самый лучший способ обезопасить себя от всех рисков — это отказ от сделки. Но если вы все же решаетесь на покупку квартиры у пожилого человека, действуйте грамотно — привлекайте для решения задачи профессиональных специалистов.
Квартиры на аукционах
К рискованным объектам на вторичном рынке можно отнести квартиры, которые реализуются на аукционах. «Зачастую их выставляют на торги банки, получившие недвижимость в собственность из-за того, что ее владелец не смог погасить ипотечный кредит. Обычно потенциальные покупатели опасаются приобретать такое жилье, чтобы не быть замешанными в чьей-то личной трагедии, связанной с потерей квартиры. Кроме того, бывшие собственники иногда продолжают бороться за жилплощадь — они пишут жалобы по поводу действий банка, обращаются в суд, пытаются выйти на связь с новыми владельцами квартиры. Для новых собственников жилья разбирательства с ними могут обернуться серьезным стрессом», — рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Запрет на регистрацию любых сделок с жильем без личного присутствия собственника
Данный вариант не вполне надежен (в отличие от первого), но пренебрегать им не стоит, если имеются опасения, а пожилой человек категорически против переоформления в собственность его жилого помещения. Законодательство разрешает всем владельцам недвижимости включать в государственный реестр отметку, которая подразумевает запрет регистрации без их личного присутствия.
Если такая отметка имеет место, во время сделки собственник отсутствует, то сотрудник Росреестра не зарегистрирует переход жилья по сделке. В такой ситуации даже доверенность не поможет зарегистрировать сделку.
Так что мошенникам придется лично проводить пенсионера для оформления сделки, и в таком случае шансы на успешное злодеяние существенного уменьшаются.
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Первым делом, первым делом — документы! Что проверить при покупке наследственной квартиры (список)
- Изучение бумаг — первооснова в решении приобрести конкретную жилплощадь. Возможно, что уже там вскроются нюансы, которые смогут вас уберечь от дальнейшего разочарования. Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве на наследство расскажут о многом. Последнее — единственный документ, являющийся основание для получения квартиры в наследство.
- Паспортные данные и наследника должны побуквенно совпадать во всех документах. И чтобы без помарок, это важно. Стоит добавить сюда историю квартиры, архивные документы по переходу права собственности, технический паспорт, экспликацию помещений, данные по обременению квартиры.
- Последние квитанции ЖКХ помогут убедиться в отсутствии задолженностей за коммунальные услуги. Хотя, по общим правилам новый собственник будет отвечать только за долги по капремонту, а не по всем задолженностям, это все равно неприятный подарок новому владельцу.
- Выписка из домовой книги покажет количество прописанных в квартире людей или их отсутствие. Это важно, потому как вопрос с описанными ранее пожизненно проживающими родственниками и вписанными в завещание, всплывет тут же, на этом этапе проверки.
Распространенные ошибки покупателей
Покупатели жилья на вторичном рынке зачастую совершают ошибки, которые дорого им обходятся в дальнейшем. Ниже приведены основные из них:
- Покупка на эмоциях. Грамотный продавец способен создать приятное и даже восторженное впечатление о себе и собственной квартире. Покупатели часть попадают на эту «удочку», считая, что купили недвижимость по отличной цене и в удобном месте. А через некоторое время оказывается, что они приобрели неликвид с неудобной планировкой.
- Проверка документов. Никогда не стоит пренебрегать вопросами с документами и полагаться на честность продавца. Обычный покупатель вряд ли может предсказать все возможные риски, поэтому вопрос с документами рекомендуется доверить риелтору или юристу.
- Переговоры с продавцом. Нельзя с порога начинать хвалить желаемую квартиру или ругать её за каждый недостаток в надежде получить скидку. При особенно восторженном отношении и заинтересованности у продавца не появится причины делать скидку. А при резких выражениях в адрес квартиры владелец может вообще отказаться от продажи и отношений с неприятными хамами.
- Сотрудничество с агентом продавца. Многие покупатели почему-то считают, что наилучшим решением для них будет обсуждение сделки с риелтором продавца. На самом деле это не так. Такой риелтор в первую очередь нацелен на получение прибыли от владельца недвижимости и не станет в красках расписывать недостатки квартиры потенциальному покупателю.
- Отказ от помощи риелтора. Считается, что любой человек может самостоятельно выбрать себе квартиру и оформить её. Но, если покупатель плохо разбирается в юридических аспектах подобных процедур, то без услуг грамотного риелтора не обойтись.
Специалист поможет оценить все достоинства жилья (расположение, ликвидность, стоимость на рынке) и проверить чистоту документов.
Схемы мошенничества и обмана
Существует 5 самых распространённых схем, которыми пользуются мошенники, желающие получить деньги на продаже квартир:
- Отчуждение квартиры по подложному паспорту. Злоумышленники снимают квартиру у собственника, делают копию его паспорта, куда потом вклеивают свою фотографию. После этого делается поддельный паспорт, а по нему получаются копии документов на квартиру, с которыми можно её продать. Способ дорогостоящий, используется для продажи редко. При столкновении с таким мошенником покупатель остаётся без денег и квартиры, а доказать ничего не может.
- Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения у лиц группы социального риска. Злоумышленники обманом выкупают квартиры у одиноких пенсионеров, психически больных людей, наркоманов и алкоголиков, которые не отдают отчёт о своих действиях. После этого квартира перепродаётся несколько раз. Насторожить покупателя в этом случае должно большое количество сделок с жильём за последние несколько лет. Если после покупки выяснится, что изначально квартира принадлежала недееспособному лицу, её отнимут.
- Сокрытие законных наследников. После наследования могут открыться новые завещания, факт недееспособности наследодателя, а также появиться неизвестные ранее наследники по закону. Зачастую даже сам продавец может не знать о такой возможности и продать квартиру без намерений обмана. В таком случае вернуть полную стоимость квартиры при её новом разделе вред ли удастся.
- Отчуждение квартиры по поддельной доверенности. Злоумышленники пытаются продать квартиры по отозванным доверенностям, а также по тем, после написания которых владелец умер. В случае покупки недвижимости по такой бумаги следует лично встретиться с собственником и пообщаться с ним.
- Сделки при нарушении прав несовершеннолетних. Если квартира продаётся без ведома органов опеки, либо несовершеннолетние дети не получили доли в квартире после использования материнского капитала, сделка может быть аннулирована.
Покупка квартиры у пожилого человека
документы на квартиру хорошо проверяйте, чтобы там не было выписанных в никуда.
Стоимость квартиры ниже рынка всегда очень подозрительно. Я однажды столкнулась с тем, что квартира всего тысяч на 100 была дешевле рынка (это всего 2,5% при стоимости квартиры 4 миллиона, а не 20% как в вашем случае). И то при проверке оказалось, что раньше в квартире жил мужчина, который сейчас за убийство сидит в колонии. При этом он был выписан из квартиры до ее приватизации.
12, к сожалению риск никуда не девается, когда есть наследство в передаче, если точно не проверяли, были ли обойденные наследники и пр, в этом и проблема, что могут появляться нюансы и через много лет, и неучтенные наследники заявляют на права, и бывшие несовершеннолетние. Именно момент «наследство от какого-то дяди» тонкий какой-то, все торопились поскорее избавиться от квартиры, кто знает, какие подводные камни были, может стечение обстоятельств, а может не все так просто — поэтому и считаются такие сделки рискованными, риски не исчезают после оформления вами собственности
Покупка квартиры у пожилого человека риски
Есть люди, кто дожив до старости остались разумными и адекватными, но тем не менее люди в пожилом возрасте — достаточно специфичная категория граждан. Некоторые из таких не всегда отдают отчет своим поступкам, и по ряду причин, плохо ориентированны в современном мире. Может стать так, что сделку с таким продавцом признают недействительной с формулировкой «действовал, не понимая последствий», т.е. признают недееспособным. Чтобы обезопасить себя, стоит как можно более корректно попросить справку от психоневрологического диспансера. А на этапе передачи денег оформить расписку о получении денег его рукой, что расчет сделан и претензий не имеет.
- позаботиться о пожилом человеке-продавце. Проследить за последствиями сделки для продавца: ситуация должна складываться для него благополучна и не ущемлять его права или ухудшать условия жизни. При таких условиях, для оспаривания сделки не будет причин.
- уже говорилось выше, необходимо предоставить продавцу справки от нарколога и психиатра, подтверждающие его дееспособность. Это поможет исключить возможное обращение в суд либо самого продавца, либо органов опеки и др. третьих лиц, об его обмане и принуждении, когда по состоянию здоровья пожилой человек недееспособен.
- оформить регистрацию по новому месту проживания продавца заранее до продажи квартиры (покупателю оставить копию себе). Для своей безопасности подробнее узнать где, с кем будет жить пожилой продавец. Исключить риск продавца остаться на улице, чтобы потом не было претензий в мошенничестве.
Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека?
Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца, не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.
В Гражданском кодексе Российской Федерации есть статья (ст.302 ГК РФ), которая защищает покупателя и дает определение «добросовестного приобретателя», которым является лицо, не знающее о том, что продавец, не обладал правом отчуждать имущество и в свою очередь сделал все возможное для того, чтобы проверить чистоту и безопасность сделки.
Покупка квартиры у пожилого одинокого человека – риски и нюансы
Если нам так уж приглянулась для покупки квартира одинокого, пожилого и/или «не сильно здорового» человека, то нам следует принять дополнительные меры безопасности.
Чтобы исключить лишний риск, нам нужно будет, как это ни странно звучит, самим позаботиться о нашем одиноком пожилом Продавце, при покупке его квартиры. Т.е. проследить, чтобы последствия сделки для него оказались разумны и благоприятны, чтобы его условия жизни явно не ухудшились, и чтобы сделка не приводила к очевидному нарушению его прав или ухудшению его материального состояния (в т.ч. не являлась для него кабальной).
Тогда серьезных поводов для оспаривания сделки мы ему не оставим.
Какие именно права Продавца из «группы риска» могут быть нарушены/ущемлены, и как этого не допустить, мы можем уточнить на дополнительной консультации юриста, применительно к конкретной сделке.
Как безопасно с юридической точки зрения оформить сделку?
- Проверьте всю имеющуюся информацию о компании. Тщательно изучите сайт застройщика, ознакомьтесь с отзывами на форумах, поинтересуйтесь о компании у тех, кто уже пользовался ее услугами. Узнайте, нет ли у компании «замороженного» или незавершенного строительства.
- Проверьте уставные документы компании, вам их обязаны предъявить по требованию. Ознакомьтесь с документацией непосредственно на саму застройку, в которой вы планируете купить квартиру. Отсутствие хотя бы одного документа является поводом повременить с оформлением договора.
- Заключайте ДДУ (договор долевого участия)! Если вы воспользуетесь временным договором, то возможно, вам еще нескоро предстоит въехать в новое жилье. Вам будет предложено заключить основной договор только после наличия всех разрешений. Эта процедура может затянуться на долгое время.
- При покупке вторичного жилья проверьте на вменяемость собственника квартиры. Выясните информацию о тех, кто впоследствии может претендовать на долю в квартире.
- При сделке по доверенности, устройте встречу с собственником. Это поможет избежать мошеннической аферы.
Чтобы вы стали их клиентом, очевидно же. И чтобы не ушли к конкурентам. Ваши похороны это их забота.
И совсем неважно, что вы их об этом не просили. Они действуют довольно напористо и нагло.
Их задача в том, чтобы продавать вам как можно больший набор услуг. И товаров. Они с радостью продадут вам посмертный макияж.
Конечно, они знают где найти хорошее место на кладбище. Плюс к тому, у них найдутся гробы на любой вкус, венки и фирма памятников. Которая сделает вам скидку. Но только если вы будете работать именно с этой конторой.
Купи 1 гроб, и получи еще 1 в подарок. Зачем второй гроб? Пригодится. Вещь в хозяйстве нужная.
Как бы цинично это ни звучало. Но таково положение дел. Ваше горе это чьи-то деньги.
Он начинается с того, что вы решили отравиться. Но мозг не спешит отключаться, а тело начинает активное сопротивление. В этом случае, смерть будет или очень долгой и мучительной. Или вас успеют спасти.
Или же прыжок с высоты. Повезло, и вы приземлились не так, как планировали. Были случаи, когда люди выживали даже после полёта с 9 этажа. А рекорд по падению с выживанием, принадлежит одной стюардессе. Которая выпала из разваливающегося самолёта, но выжила.
Самый неприятный исход это та ситуация, когда вы лежите на асфальте, вроде бы дышите и даже начинаете кое-что видеть. Шок спадёт, и спустя 30 минут, вы начнёте понимать, что это была не лучшая идея. Но многочисленные повреждения органов и переломы костей, много времени на раздумья не дадут.
Покупка жилья у пожилого человека: чем опасна и как защититься
Даже с полностью дееспособным и вполне адекватным на вид продавцом отменят сделку, если он не мог осознавать значение своих действий или руководить ими.
Как показывает практика, чаще по этому основанию отменяются сделки с участием продавцов преклонного возраста. Возрастные изменения в организме могут повлиять на ясность ума, поэтому риск недействительности сделки с пожилым человеком весьма высок.
Вот любопытный пример: бабушка благополучно продала свою квартиру, а тот покупатель через 3 года перепродал ее.
Женщина, которая стала в итоге собственницей квартиры, взяла ипотечный кредит и была уверена, что банк проверил чистоту сделки и риск отмены точно не грозит. Но как бы не так!
Бабушка внезапно передумала продавать свою квартиру и подала иск в суд, требуя признать сделку недействительной. Экспертиза показала, что у нее были все признаки старческого слабоумия – значит, истец не могла полноценно осознавать свои поступки.
Дело неоднократно пересматривалось, и в итоге Верховный суд признал, что сделку следует отменить. Самое пугающее – что даже ссылка на пропуск срока исковой давности не помогла ответчице, хотя с момента первой сделки прошло уже больше 4-х лет!
А ведь всем известно, что истечение срока давности неумолимо влечет отказ в удовлетворении иска, даже если он абсолютно обоснован. В чем подвох?
Для признания сделки недействительной по мотиву «не мог понимать значения своих действий» применяется особый срок исковой давности:
— 1 год с момента, когда человек узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые влекут недействительность сделки.
Поэтому все зависит от того, с какой даты начинать отсчет того самого 1-го года.
Вот суд и посчитал: исходя из медицинской карты, бабушка имела хроническое расстройство памяти и прочие заболевания, которые могли стать преградой для ее адекватного понимания сделки в течение длительного времени.
Как пояснила сама бабушка, она узнала о том, что продала квартиру лишь после того, как ей об этом сказала ее дочь. И тут же подала исковое заявление в суд.
Выходит, что год исковой давности начал идти буквально накануне обращения в суд, и, конечно же, он не истек. Такая вот ловушка: вроде бы всего срок давности всего один год, но начаться он может даже спустя несколько лет после заключения сделки.
Дело завершилось совсем не весело для конечной покупательницы: она осталась с ипотечным кредитом, но без квартиры (ВС РФ, 9-КГ17-2).
Конечно, с продавца в ее пользу взыскали все выплаченные по сделке деньги.
Но нет никакой гарантии, что их действительно удастся вернуть: нет у продавца нужной суммы – будут удерживать по 50% с пенсии или с зарплаты. Можно представить, сколько лет потребуется, чтобы получить всю сумму.
Этот и другие примеры отмененных сделок с пожилыми продавцами я уже приводила на своем сайте, а в этой статье хотелось бы подробнее осветить вопросы защиты от подобных ситуаций.
Как же обезопасить себя, покупая жилье у пожилого человека?
Понятно, что 100%-ную защиту гарантировать невозможно, но все-таки максимально обеспечить свои интересы перед подписанием договора просто необходимо:
— убедиться, что продавец действительно собственник объекта (заказать на сайте Росреестра выписку из ЕГРН),
— запросить у продавца справку, что он не состоит на учете в психиатрическом учреждении,
— поставить условие для подписания договора – провести предварительное обследование продавца у психиатра в день заключения сделки.
Проконтролируйте, чтобы врач не только побеседовал с продавцом, но и изучил его медкарту.
Был прецедент, когда суд не принял во внимание справку от психиатра, поскольку судебные эксперты по истории болезни установили признаки психического расстройства у продавца (на тот момент его уже не было в живых),
— обязательно заверить сделку у нотариуса под видеозапись.
Нотариусы проверяют продавца по базе лишенных и ограниченных в дееспособности. Да и лишний свидетель сделки никогда не помешает.
Дополнительно можно застраховать сделку от риска изъятия собственности у добросовестного покупателя (титульное страхование).
Страховая компания тщательно проверит договор и возместит покупателю стоимость имущества, если его придется вернуть в случае недействительности сделки.
Процесс покупки квартиры на вторичном рынке
Особое оживление на рынке недвижимости отмечается весной и осенью. Именно в эти времена года появляется большинство предложений. В разгар новогодних праздников или в сезон отпусков шансов заключить выгодную сделку значительно меньше.
Процесс покупки квартиры на вторичном рынке можно отразить в следующем алгоритме:
- Поиск варианта. Задачу можно упростить, обратившись к риелтору. Без помощи специалиста поиск осуществляется в объявлениях на досках в интернете или в печатных изданиях вашего населенного пункта.
- Осмотр выбранного объекта. На этом этапе изучается техническое состояние здания и самой квартиры.
- Проверка документов и продавца. На этом этапе осуществляется проверка юридической чистоты квартиры.
- Обсуждение деталей сделки. На переговорах уточняется стоимость, сроки передачи объекта и другие нюансы.
- Оформление договора. Можно составить самостоятельно или воспользоваться помощью юриста или нотариуса.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
Все эти этапы стандартные. Их проходят все покупатели жилья на вторичном рынке. Подводные камни и неприятные нюансы возможны практически на каждом из них.
Собственник квартиры и предыдущие сделки
Продавать квартиру может лишь ее собственник либо доверенная особа при наличии соответствующего документа (доверенности). По этой причине необходимо удостовериться, что именно продавец владеет имуществом. Подобная информация содержится в официальной выписке из ЕГРП. Такой документ можно получить в МФЦ или заказать через сайт Росреестра – при этом необязательно обращение владельца.
Как проверить собственника квартиры на чистоту при покупке, на что обратить особое внимание:
- Если в соответствующей выписке указан не один владелец – нужно согласие всех остальных лиц на сделку. В противном случае после факта покупки любой из бывших сособственников имеет право подать в суд для признания продажи недействительной.
- Если продавец женат/замужем – необходимо письменное согласие супруги/супруга. Это касается тех случаев, когда приобретение квартиры случилось после заключения брака.
- Если у собственника имеются дети несовершеннолетнего возраста, необходимо получить разрешение органов опеки на процедуру продажи. При несоблюдении такого правила, государственные органы могут оспорить факт проведенной сделки.
У хозяина жилплощади в обязательном порядке должен присутствовать документ, который подтверждает факт собственности. В роли таких бумаг могут выступать договор купли-продажи, о наследстве, дарении, размене либо приватизации.