Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Можно ли перевести участок из аренды в собственность
В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.
В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.
Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Категории земельных участков
Для начала обозначим основные типы участков. Они могут относиться к промышленности, к обороне и безопасности, к связи и радиовещанию, а также к населенным пунктам, иметь сельскохозяйственное назначение.
Вот несколько базовых факторов, которые следует принять во внимание.
- На земельном участке могут располагаться сооружения, жилые и нежилые строения. В таком случае потребуется указать в договоре, кто является их владельцем, какие у них характеристики.
- Обязательное условие – предоставление кадастрового паспорта. В нем четко обозначаются границы земельного участка. Обозначается категория земли. Данный паспорт должен быть на руках у собственника.
- Когда возникает ситуация юридического спора по поводу участка с третьими лицами, арендодатель обязан предупредить об этом факте арендатора. Если условие не выполнено, договор можно сразу расторгать.
- На законодательном уровне устанавливаются некоторые максимальные сроки аренды. Допустим, ограничение распространяется на муниципальные, государственные участки: они сдаются в аренду на срок в диапазоне 3 – 10 лет. При этом цель аренды – реконструкция, строительство зданий.
Типовой образец договора аренды
Договор аренды земли сельхозназначения не имеет единой формы, регламентированной на законодательном уровне. Его составляют с учетом норм гражданского и земельного законодательства. Типовой образец включает в себя следующую информацию:
- название документа, его номер, дату и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- характеристику предмета соглашения;
- срок действия арендных правоотношений;
- стоимость временного пользования, возможность ее изменения;
- порядок внесения в договор изменений, его досрочного расторжения;
- права, обязанности, ответственность сторон.
Общий порядок заключения сделки
Рассматривая вопрос аренды с/х земель, также следует уделить внимание и вопросу порядка оформления сделки.
Сама процедура не имеет каких-то особенных тонкостей, однако познакомиться с общим порядком оформления и действиями, которые нужно выполнить каждой из сторон, пришедших к договоренности по поводу использования земли, все же нужно.
Процедура заключения договора аренды с самого начала поэтапно проходит следующим образом:
- арендатор подыскивает подходящий для его целей земельный участок;
- далее проверяют, насколько участок соответствует нормам, касающимся его назначения (владельца объекта следует попросить предоставить документы для ознакомления, проверки земли на предмет присутствия обременений и прочее);
- после выбора участка сторонам нужно обсудить все существенные условия предстоящей сделки и прийти к единому мнению;
- только тогда составляется и подписывается арендный договор;
- последний этап предполагает регистрацию документа через Росреестр. Как только действия выполнены, аренда вступает в силу. Стороны должны следовать зафиксированным в договоре условиями и нормам закона, не нарушая их. В противном случае разговор зайдет о расторжении сделки и ответственности.
Если это разрешено договором аренды, то арендатор вправе сдавать часть участка или всю его площадь в субаренду. Сделать это можно только после письменного уведомления арендодателя. Отличие договора субаренды в том, что он заключается не с собственником участка, а с его арендатором. Если субаренда оформляется на срок до 12 месяцев, то договор не подлежит регистрации.
Основные разделы договора субаренды:
- предмет соглашения (описание участка и прав на него арендатора);
- права и обязанности сторон;
- размер арендной платы;
- ответственность сторон;
- срок действия и условия расторжения (досрочно);
- описание форс-мажорных обстоятельств.
Договор субаренды не может быть заключен на срок превышающий период аренды участка. При досрочном прекращении основного договора автоматически заканчивается и субаренда. Это главное отличие друг от друга договора аренды и субаренды.
В остальном же тексты соглашений практически идентичны. Но в «шапке» в качестве одной из сторон по субаренде выступает арендатор, а не собственник земли. Именно ему субарендатор обязан будет уплачивать арендные платежи в сроки оговоренные договором. Арендатор вправе будет контролировать использование участка, а субарендатор обязан не нарушать условия эксплуатации, и соблюдать график оплаты.
Что входит в типовой документ?
Вопросы аренды земель сельскохозяйственного назначения регулируются законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Земельным кодексом, Гражданским кодексом РФ и другими нормативными актами.
Сельскохозяйственными считаются наделы, расположенные исключительно за городом.
Их назначение — выращивание сельскохозяйственных культур либо сенокошение, выпас скота (подробнее о землях с/х назначения, а именно их характеристике и ВРИ можно узнать тут).
В типовом договоре аренды земель указывается:
- предмет договора (площадь земли, описание);
- срок соглашения и момент вступления его в силу;
- размер арендной платы;
- порядок внесения (график платежей);
- льготы для арендатора в случае улучшения участка;
- права и обязанности сторон;
- ответственность за невыполнение обязательств;
- порядок досрочного расторжения.
Существенными условиями соглашения являются сам участок, цена (размер арендной платы) и ответственность сторон. В аренду можно брать неограниченное количество наделов — законом это разрешено, поэтому площадь участка указанная в договоре может быть любой. Однако выкуп сельскохозяйственной земли не допускается.
Особенности аренды земельных участков земель сельскохозяйственного назначения
Земельный кодекс Российской Федерации к землям сельскохозяйственного назначения относит земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для укахзанных целей.
Земли данной категории могут использоваться не только для ведения сельскохозяйственного производства, но и для иных целей, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.
Между тем, наибольшее количество вопросов и, как следствие этого, судебных споров, возникает при обороте земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, в том числе, при заключении договоров аренды.
Особенности оборота земельных участков земель сельскохозяйственного назначения регулируются не только Гражданским и Земельным кодексами, но специальным нормативно-правовым актом — Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Принятие решения о заключении договора
Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение общей долевой собственностью осуществляется на основании волеизъявления всех собственников. В случае недостижения согласия, участник общей долевой собственности вправе требовать выдела причитающейся ему доли в натуре.
- Сделка, совершенная одним из участников права общей долевой собственности по распоряжением общим имуществом ничтожна независимо от ее признания таковой судом, поскольку в данном случае происходит выбытие вещи помимо воли собственника.
- Несмотря на то, что приведенные положения закона регулируют гражданский оборот в целом, тем не менее, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо установлено, что в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данным Федеральным законом.
- В частности распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании.
- В отличие не только от Гражданского кодекса, который устанавливает обязательность дачи согласия всеми сособственниками для определения юридической судьбы вещи, но и от большинства нормативных актов и актов поднормативного регулирования (например, договоров, уставов), закрепляющих так называемый кворум в пятьдесят один процент, который позволяет принять более объективное, удовлетворяющее интересы многих решение, общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения считается правомочным в случае присутствия на нем участников, составляющих не менее двадцати процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем пятьюдесятью процентами таких долей.
Причина установления более низкого процента участия собственников в принятии решений по распоряжению общим имуществом обусловлена несколькими фактами.
Во-первых, большим числом участников общей долевой собственности, которых достаточно сложно собрать вместе для рассмотрения какого-либо вопроса, во-вторых, довольно низкой экономической активностью сособственников, в основном, бывших работников сельскохозяйственных предприятий, в-третьих, законодательно установленной обязанностью регулярной обработки земельных участков, которую можно исполнить, например, путем передачи участка в аренду сельскохозяйственной организации, что достаточно сложно при более высоком кворуме.
Данный порядок установлен законодательством абсолютно ко всем договорам, которые заключаются на срок более 1 года. Все сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр в единой информационной базе. Поэтому подать заявление со всеми документами можно именно туда.
Можно также обратиться в многофункциональный центр. Они созданы практически во всех городах с целью обеспечения равномерной нагрузки на все государственные органы. Здесь специалисты так же, как и в Росреестре, дадут бланк заявления арендатору, который нужно будет заполнить. Также арендатору придется заплатить государственную пошлину за регистрацию договора. Ее размер составляет в настоящем году 350 рублей.
После принятия документов специалист назначит дату и время, когда будут выданы бланки заключенного соглашения и выписка о регистрации договора.
В случае досрочного расторжения либо заключения дополнительного соглашения к договору обязательно нужно регистрировать это аналогичным образом в Росреестре.
У кого возможно взять участок
Это можно сделать у владельца земли — юридического или физического лица или у арендатора, которому предоставлено право сдавать землю в субаренду. Иногда для этого достаточно найти объявление: «Сдам в аренду земельный участок». Однако чаще сельскохозяйственную землю можно получить у муниципальных властей. В этом случае заключение договора имеет свои особенности.
Для получения нужно обратиться в местные органы власти с заявлением, в котором выражена просьба предоставить нужный участок земли.
При этом в обязательном порядке проводится аукцион, в результате которого определяется победитель, с которым муниципальные власти подписывают арендное соглашение.
Для фермерских хозяйств чтобы взять участок в аренду предусмотрена упрощённая процедура — в этом случае аукцион не проводится, а сразу происходит оформление арендных отношений.
Законодательство предусматривает ситуацию, когда арендатор передаёт землю сельскохозяйственного назначения третьему лицу, подписав с ним соответствующий договор. Право заключения такого соглашения у него имеется при условии, что это было указано явно в соглашении. Владелец участка имеет право внести в текст договора условие о том, что субаренда запрещена.
При этом необходимо, чтобы был предоставлен план той части участка, которая будет передана в субаренду. При подписании соглашения о субаренде необходимо, чтобы её срок не превышал время, в течение которого действует основной договор. Условия должны быть такими же, как те, которые были выдвинуты в основном договоре. Арендная плата за землю определяется по соглашению сторон.
Суть взаимоотношений сторон
Договор закрепляет за сторонами следующие права:
- Арендодатель имеет право производить мониторинг состояния своей собственности и осуществлять пересмотр размера арендной платы, но делать это можно не чаще, чем раз в год;
- Арендатору позволено обрабатывать и застраивать полученный участок по своему усмотрению, и реализовывать полученный урожай для собственной выгоды.
Стороны имеют обязанности друг перед другом:
- Арендодатель возлагает на себя обязательства по возмещению Арендатору возникших в ходе интенсивной эксплуатации расходов, которые были потрачены ним на освоение новых земель и улучшение угодий;
- Арендатор должен использовать полученные земли, согласно их прямому назначению, не допуская запустения и упадка угодий.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Существует особый порядок сделок, проводимых с земельными участками, принадлежащих государству. С 1 марта 2015 года действуют нормы главы V.1 Земельного кодекса, согласно которым предоставление таких земель (продажа, аренда, безвозмездное пользование) проводится на основании аукциона.
В то же время существует достаточно обширный перечень оснований, согласно которым не проводятся торги при предоставлении государственных земельных участков:
- гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
- гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства;
- организациям для комплексного освоения территорий, размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и других государственных и общественно полезных целей;
- собственникам объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.
За полным списком лиц, которым государственные земли предоставляются без аукциона, обращайтесь к статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.
Срок аренды государственных земельных участков зависит от того, для каких целей используется территория (статья 39.8 Земельного кодекса). Так, граждане могут арендовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на 20 лет; собственники зданий и сооружения, расположенных на земельном участке, вправе получить аренду на срок до 49 лет.
Преимущественного права заключения договора аренды государственной земли на новый срок арендатор, без проведения торгов, не имеет. Из этого правила есть исключение: если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов или договор аренды был заключен на аукционе, по которому землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Кроме того, статья 39.5 Земельного кодекса утвердила категории лиц, которые имеют право бесплатно получить в собственность государственные или муниципальные земельные участки:
- граждане, имеющие трех и более детей (если такая возможность установлена региональным законом);
- граждане, получившие земельный участок в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (по истечении пяти лет со дня предоставления участка);
- лица, которые заключили договор о развитии застроенной территории;
- религиозные организации, имеющие в собственности объекты религиозного или благотворительного назначения, расположенные на этом участке.
Изъятие земельных участков
Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:
- объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
- объектов атомной энергетики;
- объектов обороны и безопасности РФ;
- дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
- объектов для обеспечения космической деятельности;
- объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.
Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.
Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).
Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.