Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить уже построенный дом или пристройку?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Госпошлина за оформление права собственности на дом
Размер пошлины аналогичен той, что платится за регистрацию квартиры – 2000 рублей. Оплатить ее надо до подачи документов. В МФЦ это можно сделать прямо на месте.
Если происходит оформление дома в совместную собственность по долям, пошлину следует разделить между всеми собственниками в тех же пропорциях, что и доли.
Оформление дома в собственность супругов выделения долей не требует. Независимо от того, кто указан владельцем, дом будет считаться общим. Поэтому пошлину может целиком оплатить супруг-домовладелец.
Иногда служба опеки требует выделения долей несовершеннолетним детям. Пошлину также может оплатить целиком родитель, на которого регистрируется дом, поскольку он является законным представителем несовершеннолетних граждан.
Можно ли в ходе строительства изменить конфигурацию «одобренного» объекта ИЖС
Нередко собственник участка, спустя некоторое время, решает изменить конфигурацию будущего дома. Например, потребуется более просторный коттедж или возникнет потребность «передвинуть» будущую стройку на пару метров вправо. Но весь в одобренном властями уведомлении указывалась первоначальная конфигурация – что же делать?
На этот счет в Градостроительном кодексе имеется 14 пункт статьи 51.1, позволяющий подать строительное уведомление в отношении объекта ИЖС заново – в тот же орган, что и прежде. Следует помнить, что при изменении конфигурации и местоположения перспективного объекта строительства, важно соблюсти параметры пограничных отступов на земельном участке, действующих в данном регионе.
Если проигнорировать обязательность повторного уведомления властей об изменениях параметров будущего коттеджа, то завершив стройку, подготовив техплан здания при участии кадастрового инженера, а затем отправившись в орган власти для регистрации новостройки – возникнут проблемы, поскольку чиновники обязательно сличат контуры и географическое позиционирования фактического объекта ИЖС с первоначальными, указанными в уведомлении о намерении застроить участок.
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
Требования к будущему зданию
Чтобы получить разрешение в Градостроительном комитете, будущая жилая постройка должна соответствовать следующим требованиям:
- Отдельно стоящий объект недвижимости этажностью не более, чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
- Отсутствует смежность стен с другими, соседними постройками.
- Жилая постройка оснащена всеми коммуникациями:
- электричеством;
- водопроводом;
- канализацией;
- системой вентиляции;
- системой отопления.
Она должна быть пригодна для круглогодичного проживания.
- Площадь помещений внутри дома должны соответствовать нормам минимальной жилплощади с расчетом на одного человека.
- Дом должен быть стационарным, построенным на фундаменте.
Размер участка ИЖС должен быть:
- для городского округа — не более 10 соток;
- для поселка — 15 соток;
- для села — не более 25 соток.
Детально о нормах застройки участков ИЖС читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, какие здания можно построить на участке ИЖС рядом с домом и допустима ли реконструкция объектов.
В каких случаях разрешение на строительство ИЖС не требуется?
Действующее законодательство предусматривает случаи, когда нет необходимости получать разрешение на строительство ИЖС:
- Возведение гаража, если земельный участок является собственностью и не предназначен для ведения предпринимательской деятельности.
- Строительство объектов индивидуального жилищного строительства;
- Если строительство объекта ИЖС предполагается на участке, предназначенной для ведения дачного или садоводческого хозяйства.
- Если речь идет возведении сооружения, не являющегося объектом капитального строительства (киоск, павильон и другие подобные объекты).
- Если речь идет об объектах строительства для вспомогательного использования.
- В случаях, когда речь идет об изменениях объектов строительства или их частях, если это не приведет к существенным изменения проектной документации.
- В иных случаях, предусмотренных законодательством.
Градостроительный кодекс РФ также предусматривает обстоятельства, наступление которых может являться основанием для прекращения действия разрешения на строительство ИЖС:
- Если владелец земельного участка отказался от оформления права собственности на надел.
- В случае расторжения договоров, на основании которых лицо приобрело право на землю.
- В случае, если право собственности на участок прекратило свое действие в результате изъятия земельного надела для нужд государства.
- В случае прекращения права пользования недрами при необходимости проведения в дальнейшем строительных работ.
Решение о прекращении действия разрешения на строительство ИЖС принимается органом, его выдавшим, в течение 30 дней с момента прекращения прав на земельный надел. Основанием для этого могут являться:
- уведомление соответствующего органа о прекращении права пользования недрами;
- уведомление органа власти о прекращении у владельца права пользования земельным участком.
зафиксировали параметры и условия строительства, по которым будет проведена регистрация дома.
С упрощенным порядком регистрации такой фокус не пройдет.
Если не подавали уведомление о начале строительства, надеясь на упрощенный порядок, то могут быть сюрпризы.
Например, за время стройки чиновники внесли изменения в ПЗЗ.
Либо установили новую зону с особыми условиями использования, в которую попал участок.
В этом случае, Росреестр будет проводить правовую экспертизу документов с учетом изменившихся правил.
Это чревато отказом, поскольку не было согласования, фиксирующего для хозяина участка, параметры и условия строительства.
Безусловно, можно понадеяться на авось и проскочить.
Но пока работает «бешенный принтер», рисковать силами и средствами, вкладываемыми в стройку, весьма опрометчиво.
Второй случай.
При наличии прав собственности на землю, остается лишь узаконить построенный объект на нем. Закон дарит возможность сделать это оперативно по «дачной амнистии», действие которой будет активно до 2020 года.
Каждый гражданин России имеет право на простую регистрацию самовольно возведенных строений в отношении тех, что расположены на участках для определенных задач: под ИЖС, сады, огороды, ведение домашнего хозяйства.
Дачная амнистия касается огромного количества наделов и самовольных строений, возведенных на них. Это не только дачи, но и жилые постройки, бани, гаражи, бараки.
Зарегистрированные юридическим способом самовольные строения становятся объектами недвижимости, которыми владелец сможет распоряжаться по-разному: выставить на продажу, выделить доли, отдать, завещать и так далее.
Регистрация права на строение жилого типа, которая находится на земельном участке с разрешенным применением под ИЖС или личное домашнее хозяйство, заключается в представлении списка документации в организацию Росреестра лично или почте.
Перечень документации:
- паспорт гражданина (с копией),
- доверенность, осмотренная нотариусом, если владелец осуществляет все через представителя,
- документ, подтверждающий право человека на землю (если процесс оформления участка пройден, и сведения о нем хранятся в ЕГРН, то приносить нет необходимости),
- кадастровый паспорт на постройку,
- документация об оплате пошлины.
Что закреплено в законодательстве
В 2018 году правовое регулирование вопросов, связанных с возведением жилых домов на участках под ИЖС, осуществляется Федеральным законом РФ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
После вступления данного нормативно-правового акта в юридическую силу гражданин, который желает зарегистрировать право собственности на постройку, должен обладать соответствующим разрешением на строительство.
Внимание! Процедуру можно представить следующим образом:
- получить разрешение на строительство;
- возвести постройку;
- ввести здание в эксплуатацию;
- оформить кадастровый и технический паспорта на объект недвижимости;
- зарегистрировать право собственности.
Права и обязанности собственника
Собственник участка под ИЖС, на котором расположен жилой дом, обладает следующими правами:
- получать налоговые льготы, а также вычеты;
- пользоваться общественными коммуникациями;
- распоряжаться объектом недвижимости. Например, собственник может продать его, завещать или подарить;
- зарегистрироваться в данном доме;
- использовать земельный участок в личных целях.
При этом на собственника возлагаются следующие обязанности:
- уплачивать коммунальные платежи в установленные сроки;
- платить установленные налоги и сборы;
- использовать участок земли согласно его целевому назначению, не нарушать права иных собственников данного участка;
- представлять в установленные сроки сведения для ведения кадастра земельных участков.
Санкции за незарегистрированный самострой
При несоблюдении при строительстве принятых норм и правил, а также без уведомления соответствия от надзорных органов возведенный дом нельзя поставить на кадастровый учет. В этом случае новый незарегистрированный коттедж будет называться самостроем. В России это незаконно и подлежит штрафным санкциям. В некоторых случаях владельца могут обязать снести здание. К административной ответственности владельца самостроя могут привлечь представители органов власти. К таким постройкам не относятся гаражи, бани, хозяйственные и подсобные помещения.
Пока не заметили на участке владельца неофициально возведенный дом или другое здание, ему ничего не грозит, даже если нет разрешения. Если собственник захочет узаконить жилище, возникнут трудности. В судебном порядке потребуется доказывать чиновникам свою причастность к дому, необходимость предоставления права собственности и законность своих требований. Не все решения принимаются в интересах хозяина самостроя, поэтому не стоит рассчитывать на быструю регистрацию имущества в любой момент.
Для многих российских граждан до сих пор неочевиден момент, что незаконная постройка не всегда подлежит официальному оформлению. Однако доказать свое право на владение домом или другим объектом можно только в суде. Для участия в разбирательствах потребуется привлекать адвоката для защиты своих интересов. Это дополнительные расходы. Суд может длиться многие месяцы и не всегда принимает положительное решение.
Иногда выносится вердикт об обязательном сносе неофициальной постройки, потому что она опасна для людей или нарушает права других лиц. Оплатить ликвидацию своего самостроя должен владелец дома. Все названные проблемы должны послужить законопослушности гражданина и побудить официально оформлять возведение дома, перед этим заручившись разрешением на строительство своих апартаментов.
Пошаговая инструкция по оформлению бесхозного дома
В соответствии с п. 1 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещь признается бесхозной, если ее владелец не установлен, его не существует или он отказался от нее. В юридической практике такие объекты бывают нескольких категорий. Если дом остался без хозяина, который пропал или отказался от своих прав, то строение на сленге специалистов называют «потеряшкой». Когда у здания или земли есть владелец, который не следит за состоянием своего имущества, тогда дом могут называть «заброшкой».
Не существует общего списка всех бесхозных домов и частных территорий, на которых они находятся. Сведения о конкретном участке или здании можно получить, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) при условии, что имущество поставлено на учет. Справка дает сведения о доме, его владельце и существующих обременениях.
Если вы захотите провести регистрацию бесхозного дома, следуйте данной инструкции.
Зачем нужно оформление дома в собственность
Понятно, почему владельцы год за годом откладывают регистрацию построенного жилья. Процедура оформления права собственности на дом требует денег (те же услуги кадастровой компании), а на официально зарегистрированную недвижимость начисляется налог на имущество. Но официальный статус дома предполагает не только обязанности, но и права для хозяина. Благодаря своевременному оформлению становятся доступными следующие возможности:
- Государство защищает права собственника, если жилье внесено в реестр. Иногда меняется статус земельного участка (например, рядом появляется природоохранная зона или строится автострада). Регистрация в таких условиях станет невозможной, и дом пойдет под снос, тогда как официально зарегистрированная недвижимость на соседних наделах останется нетронутой (под охраной закона).
- Становятся возможными юридические сделки. Объект недвижимости без документов невозможно продать, передать по наследству, сдать в аренду или подарить. Вы не сможете сделать такой дом залоговым имуществом под кредит.
Присвоение адреса и регистрация
Адрес присваивается отделом градостроительства городской администрации. Процедура осуществляется бесплатно без уплаты госпошлины. Вместе с заявлением о присвоении адреса подают копию документа, удостоверяющего личность заявителя, и, при участии представителя, доверенность. При наличии также предоставляют:
- правоустанавливающие акты на недвижимое имущество;
- разрешение на строительство;
- кадастровый паспорт;
- технический план объекта строительства.
Заявление рассматривается в течение 18 рабочих дней. Если заявитель не представил необходимые документы в первую неделю, процесс приостанавливают на 10 рабочих дней. При положительном итоге рассмотрения заявления комиссия выносит постановление, являющееся основанием для получения домом жилого адреса.
Отрицательное решение обязательно документируют. Это позволит доказать неправомерность действий владельца или регистратора. Получив отказ в присвоении адреса, заявитель имеет 2 пути устранения этой проблемы:
- исправление отмеченных замечаний и повторная подача заявления с дополненным комплектом документов;
- оспаривание решения в суде.
Решая вопрос о присвоении адреса, учитывают, к какому проезду прилегает фасад здания. Обязательно проверяют наличие присвоенных наименований улицам в расширяющихся и новых населенных пунктах. Необходимо помнить, что один участок не может иметь 2 адреса. Если дом поделен между 2 владельцами, осуществляют размежевание земельного надела.
Если право собственности на дом еще не зарегистрировано, после присвоения ему адреса владелец обращается в местный орган Роснедвижимости для получения кадастрового паспорта на собственную землю. Этот акт вместе с правоустанавливающими и техническими документами является основанием для обращения в органы Росрегистрации для получения свидетельства о праве собственности на дом. Оставшиеся у Вас вопросы можно разрешить с помощью видеоролика.
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.