Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести земли ЛПХ в ИЖС?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Основная цель использования участка СНТ — загородный отдых и выращивание плодово-ягодных, овощных культур. Возведение жилых домов на таких наделах не запрещено, но требует соблюдения СНиПов.
Шаг №2 — Ищем в ПЗЗ описание зоны, чтобы узнать способ перевода
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования. Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.
Как перевести участок из СНТ в ИЖС: порядок действий
Прежде чем собирать документы на перевод категории участка, его собственнику следует обратится в местную администрацию для получения консультации и устного ответа. Если сотрудники дадут отрицательный ответ, в дальнейшем сборе документации не будет смысла.
Получение положительного ответа возможно на следующих условиях:
- Не существует ограничений, принятых на федеральном уровне.
- Возможность предоставления положительного экологического заключения.
- Существует возможность замены статуса на основе утвержденного плана территориального землеустроения.
Собственник участка также должен обратится к председателю товарищества с заявлением на выход из сообщества, вследствие замены статуса земли. Данная процедура должна происходить должным образом. Заявление подается в двух экземплярах, владелец участка может поспособствовать его быстрейшему подписанию. Как правило, особенности выхода из товарищества прописаны в уставе. В процессе принятия решения, председатель опирается на него. Стоит сказать, что в условиях устава возможно включение ограничений или полного запрета на смену статуса земли. Подобные нюансы следует учитывать перед началом процедуры перевода.
Порядок действий при переводе статуса участка из СНТ в ИЖС:
- Собрать документы.
- Подать документы в местную администрацию.
- Получить положительное решение.
- Оформить изменение статуса.
Наиболее проблематичной процедурой является получение одобрения на смену статуса земли. Чтобы добиться желаемого результата, собственнику потребуется написать заявление и предоставить в местную администрацию полный пакет документов.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Правовой статус земельных участков
ИЖС – это вид разрешенного использования земельных участков, который связан с пользованием ими для цели строительства индивидуальных жилых объектов недвижимости – домов для постоянного проживания в них граждан.
Строительные работы выполняются на счет личных средств владельцев таких наделов.
Земли под ИЖС выделяются в отношении только граждан на праве собственности или по договору длительной аренды.
На участках с таким видом разрешенного использования допускается возведение капитальные объектов не свыше трех этажей и не выше 20-ти метров.
Участок в отношении физических лиц может предоставляться как в пределах городской черты, так и из территориальных зон садовых или дачных товариществ. Однако правовой статус таких категорий земельных участков различен.
СНТ — расшифровывается как садовое некоммерческое товарищество, оно представляет собой объединение граждан для ведения садового хозяйства, выращивания овощей и т.д.
Различие между землями ИЖС и наделами в СНТ заключается в назначении участков, выделяемых физическим лицам.
Садовые участки, обычно, находятся в сельскохозяйственных угодьях, а земли для ИЖС — на территории земель населенных пунктов.
Для перевода земли из земель садового некоммерческого товарищества в земли под жилищное индивидуальное строительство нужно прийти на прием в местную администрацию, в ведении которого находится конкретное СНТ.
Первым делом нужно узнать, возможно ли изменение назначение соответствующего участка.
В случае однозначно отрицательного ответа, лучше не тратить время.
Если сотрудники администрации допускают смену категории, то можно начинать собирать необходимые документы.
После сбора пакета бумаг, следует подать заявление на перевод земель из категории СНТ в другую категорию.
В течение месячного срока после подачи ходатайства, сотрудники муниципалитета принимают решение.
При принятии положительного решения, заявитель получает акт о смене категории земельного участка, а при отрицательном — письменный отказ, который должен быть обязательно мотивирован со ссылками на действующие правовые акты.
Порядок оформления садового участка под строительство
Необходимо:
- Составить декларацию;
- Оформить право собственности на объект;
- Подать документы на государственную регистрацию в земельную палату.
Пошаговая инструкция — как перевести землю из садоводства в ИЖС
Прежде чем приступить к процедуре, необходимо ознакомиться с основными ее этапами и особенностями.
Она регламентируется ФЗ № 172 от 21.12.2004 г и включает следующую последовательность действий:
| Подготовка документов | Соберите наиболее полный пакет документов еще до подачи ходатайства. В противном случае у вас не примут документы на рассмотрение. |
| Подача ходатайства | Оно подается вместе со всеми необходимыми документами лично собственником или его законным представителем. |
| Рассмотрение | Готовьтесь к ожиданию не менее 2,5 месяцев. Но в случае положительного ответа у вас появится возможность официальной смены категории участка. |
- Главной сложностью может стать невозможность использования земель СНТ для проживания и застройки. В случае если администрацией предусмотрено их последующая эксплуатация для засева, корма скота или иных сельскохозяйственных нужд. В таком случае, даже при повторном запросе, администрацией будет дан отказ в изменении статуса участка. Собственнику необходимо ждать, пока изменится статус всего земельного массива.
- Для ИЖС характерна жесткая регламентация строительства, наличие плана застройки и его утверждение администрацией. В связи с этим, при наличии на земле объектов, в случае их несоответствия ГОСТам РФ, администрацией будет выставлено требование об их сносе.
- При отсутствии всех возможных коммуникаций на земельном массиве СНТ, участок с которого планируется к переводу в ИЖС, администрацией будет отказано. Проведение линий электропередач и канализации будет требоваться осуществлять за счет инициатора смены статуса участка. Это достаточно дорогостоящая процедура. Единственным решением станет поиск единомышленников, которые разделят между собой стоимость соответствующих работ. Но даже в этом случае, позже возникнут трудности с дорогами и объектами инфраструктуры – детские сады, школы, больницы и т.д.
ТНС – статус земельного участка, определенный его целевым предназначением.
Земли ТНС:
- в отличие от ИЖС значительно ниже по стоимости, но также могут быть застроены;
- в отличие от ДНТ намного плодороднее и живописнее.
Однако отсутствие инфраструктуры и коммуникаций может вызвать проблемы с их переводом в правовой статус ИЖС, что не позволит пользоваться в их отношении льготами государства. а также произвести регистрацию в построенном на участке доме.
ТНС переводится в ИЖС при:
- желании собственника;
- предоставлении им пакета документов;
- отсутствии планов администрации на их сельскохозяйственное использование.
По закону сроки рассмотрения заявления не должны превышать
60 дней. Минимум составляет 30 рабочих дней.
После подачи заявления, сотрудник инстанции обязан выдать
владельцу участка бумагу, подтверждающую его принятие. Если ответ не приходит в
срок, можно с этой распиской обратиться в соответствующий орган.
Чтобы поменять квалификацию садового участка, необходимо
собрать данные бумаги:
- Паспорт собственника, или паспорта, если их
несколько; - Доверенность;
- Документы на строительные объекты;
- Паспорт на землю;
- Выписка из ЕГРП;
- Документ, подтверждающий согласие других
владельцев земли на его перевод.
Бывают ситуации, когда может понадобиться экологическое заключение с положительным результатом. После того, как все бумаги будут готовы, их можно подавать в местную администрацию.
Условия перевода в земли ИЖС
Разрешённое строительство невозможно без документов, содержащих планировку территории и разработанный свод правил, определяющий условия пользования землёй и её застройки, которые представляют собой:
- определённую последовательность их применения и способы внесения поправок;
- отображённые на картах градостроительные зоны;
- регламенты по градостроительству.
Именно последним будет определён применяемый к земельному наделу правовой режим. При установлении правил учитывается фактическое использование наделов, а также возможность сочетания существующего и планирующегося видов эксплуатации земельных участков. Действие данного документа распространяется на все наделы в границах территориальной зоны.
Пример:
Гражданка Томилова подала иск, в котором требовала признать отказ поселковой администрации в исключении надела из категории сельхозназначения и внесении его в черту населённого пункта недействительным. В обосновании приведённых доводов Томилова указала, что владеет указанным участком на праве собственности и неоднократно обращалась к главе администрации посёлка и муниципалитета с просьбой о его переводе в иную категорию, предусматривающую строительство дома. Суд гражданке отказал, объяснив, что для осуществления перевода спорного надела в земли, предназначенные для строительства, необходимо было внести изменения в генеральный план поселения, так как в данном случае требовался перенос границ последнего. У местного органа власти есть право этот план утвердить, принять решение о его подготовке и внести предложения по его изменению. Между тем он не уполномочен корректировать и вносить изменения в генплан, которые предусматривает сдвиг границ, истица же не заявляла решения о подготовке подобного проекта.
Рекомендуем ознакомиться:
Порядок перевода земли из одной категории в другую
Законом определены земельные наделы, которые не подпадают под действие установленных регламентов, к ним, в том числе, относятся предназначенные для ЛЭП и автомобильных дорог, принадлежащие к территориям, в которых созданы особые условия для быстрого развития в социальной и экономической сферах, а также сельхозугодия и пр.
Земли СНТ являются одним из подразделений земель, цель использования которых – сельское хозяйство. ЗК РФ закреплено положение о предоставлении подобных земель гражданам для ведения КФХ, ЛПХ, садоводства, огородно/дачной деятельности и не предусмотрено использование для ИЖС.
В нормах права разъяснено, что садовый участок предназначен для разведения сельхозкультур, к которым относятся ягоды, овощи, фрукты, а также для отдыха. Для того чтобы совершить перевод земли посредством смены категории, необходимо решение собственника. Так, по федеральным территориям это будет Высший орган исполнительной власти РФ, в регионах – глава края/области и т.п., а в муниципалитетах – лица, возглавляющие администрации. Наделы, предназначенные для сельхозпроизводства, могут изменить категорию только по решению Федерации и субъекта. Правилами, содержащимися в нормативных актах, дан закрытый перечень исключительных случаев, который позволяет перевести земли этого вида в иную категорию.
А именно:
- Временное ограничение в эксплуатации наделов земли с целью восстановить истощённую либо загрязнённую почву.
- Установление особого порядка режима охраны территорий с уникальными природными характеристиками или расположенными на них предметами исторического и культурного значения.
- Перенос границ населённых пунктов, связанный либо с включением новых земель, либо, напротив, с их исключением из черты сёл/городов и пр.
- Расположение объектов, связанных с промышленным производством, если стоимость надела по кадастру не превышает средний уровень установившейся в указанном муниципальном округе цены. В том числе их расположение на наделах с более высокой ценой, когда нет других вариантов и пр.
Возможно ли перевести участок земли из СНТ в ИЖС и как это правильно сделать? Пошаговая инструкция
Из этого следует, что выделенный под дачу или садоводство участок перевести в ИЖС можно только в том случае, если будет изменена категория использования земли. Такой переход не всегда оказывается возможным. Такое бывает связано с удаленностью участка от населенных пунктов. Если он к ним не примыкает, то внести изменения не получится.
СНТ в городе, земля оформлена под ИЖС на территории СНТ, есть прописка, есть отдельный выход мимо земель СНТ. Хотела выйти из членства СНТ, но говорят, что буду платить ещё больше, чем в членстве, даже без договора. Что мне будет выгоднее и кому и за что все таки я должна платить?
Переход от первого к второму варианту возможен только при условии отсутствия явных противопоказаний. Решение принимает комиссия по вопросам землепользования. Чтобы инициировать публичное слушание (именно так решается вопрос об изменении ВРИ), владельцу надела нужно подать заявление в муниципалитет. После рассмотрения заявления чиновники готовят заключение. Если результат положительный, о нем сообщают в Росреестр и вносят изменения в ЕГРН.
У меня ИЖС на территории снт, но общественная земля снт не принадлежит, земли населенных пунктов, имею адрес присвоенный градостроительством и муниципалитетом, должна ли я платить взносы в снт. Услуги мне СНТ никакие не оказывает, кроме электричества, но на электричество заключен договор с СНТ.
Отличия в характеристиках СНТ и ИЖС
| Характеристика | СНТ | ИЖС |
| Определение | Садоводческое некоммерческое товарищество – некоммерческая организация, учреждённая гражданами на добровольных началах для содействия её членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства (Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. От 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). | Индивидуальное жилищное строительство – форма обеспечения граждан жилищем путём строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счёт (СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства 01.01.2000 г.). |
| Рыночная стоимость | Относительно невысокая | Высокая |
| Разрешение на строительство | Не требуется | Требуется |
| Электроснабжение | В зависимости от местоположения участка (имеется ли возможность присоединения электросетей) | Обязательно |
| Газоснабжение | В зависимости от возможности подключения | В зависимости от возможности подключения |
| Налоговая нагрузка | Ниже, чем ИЖС | Выше, чем СНТ |
| Наличие адреса | В милицейском адресе отсутствует название улицы, но присутствует название СНТ и номер участка (дома) | Полноценный адрес с наименованием улицы и номером дома |
| Возможность регистрации | Есть | Есть |
| Наличие инфраструктуры | Зависит от местоположения участка | Обязательно |
Возможные альтернативы
Человек, который на деле сталкивался с проблемой перевода земли из одного вида в другой, знает, как это непросто.
- Первая сложность – потеря времени, так как администрация часто рассматривает документы долго, не давая письменного ответа сроком до трех месяцев.
- Вторая проблема – бесконечные очереди, в которых нужно ожидать от одного часа и больше.
Порой такие простаивания дают положительный результат. Но если в заявлении была допущена ошибка, то весь пакет документов будет «завернут» администрацией, и процедуру необходимо будет повторять вновь. - Самая большая сложность переводов в расхождении планов с планом развития территории.
Такое происходит, если администрация имеет идеи относительно развития и использования таких участков.
Тогда владелец попросту не получит разрешения на перевод никогда. - Могут быть сложности при оформлении земли, если у нее несколько собственников, а оформление производится одним из них.
Вопрос №1. Мы не имеем возможности перевести наш земельный участок из СНТ в ИЖС. Категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: садоводство. Можем ли мы доме, построенном на данном участке, оформить регистрацию?
Законодательство позволяет Вам строить на Вашем участке дом для круглогодичного проживания, в связи с чем Вы так же имеете право оформить регистрацию в данном доме, но лишь после регистрации собственно самого дома с получением кадастрового паспорта.
Вопрос №2. У нас на земельном участке СНТ построен дом, где мы и проживаем круглогодично. Администрация не даёт разрешения на перевод земель из одной категории в другую, мотивируя свой отказ отдалёнными планами на данную территорию. Законно ли это?
Решение администрации Вы всегда можете оспорить в судебном порядке, но следует помнить о том, что в соответствие с Федеральным законом № 172-ФЗ в случае несоответствия желаемой категории земель утверждённым документам территориального планирования или землеустроения администрация не имеет права выдавать акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.
Госпошлина за оказание услуги перевода земель не предусмотрена. При этом заявителю необходимо оплатить сторонние и дополнительные услуги.
Можно ли перевести садовый участок в ИЖС?
В результате изменения назначения земли с СНТ на ИЖС, владелец участка получает как плюсы, так и минусы.
К преимуществам процедуры перевода относятся:
| Территория будет причисляться к землям населенных пунктов | а ее благоустройство будет выполняться за счет муниципального бюджета |
| Допускается строительство объекта недвижимости | индивидуального дома не более 3 этажей и 20 метров в высоту |
| Можно официально прописаться на участке | кроме того, рыночная стоимость земельного надело существенно повысится |
Как вывести участок из СНТ и оформить ИЖС
При приобретении земельных участков для целей садоводства и огородничества многие граждане вступают в специальные организации. Они создаются для оказания помощи гражданам в вопросах ведения хозяйства. Одной из таких объединяющих организаций является СНТ – садовое некоммерческое товарищество.
- Представлен неполный пакет документов.
- Недостаточное обоснование необходимости перевода земель из одной категории в другую.
- Отсутствие согласия совладельцев земли.
- Расхождение намерений заявителя с генеральным планом территории.
- Наличие обременений, препятствующих переводу земли.
- Оформление выписки из ЕГРН – от 300 до 600 руб. – в электронном виде, от 750 до 2200 руб. – выписка в бумажном виде с живой печатью.
- Межевание земельного участка – от 7000 руб. в зависимости от региона проведения работ.
- Внесение изменений в Земкадастр – от 245 до 700 руб. – заявление подается в электронном виде, от 350 до 1000 руб. – направление «бумажного» пакета документа.
Не все участки СНТ можно перевести в ИЖС. Если земля находится в отдаленной местности, за пределами города или поселка, осуществление замены категории будет невозможно. Подобному участку исключено предоставление адреса, к нему достаточно трудно подвести все необходимые для жизни коммуникации. Именно это и становится причинами получения отказа.
- переоформления правоустанавливающих документов на пользование земельным участком до 2021 года;
- создания новых СНТ на землях населенных пунктов и участках сельскохозяйственного назначения;
- внесения поправок в существующий устав СНТ (включая принятие его новой редакции);
- осуществления регистрации права собственности на жилую постройку, расположенную на дачном участке (данная опция доступна дачникам до 1 марта 2021 года).
Разница между первым и вторым типом объединения значительная. В садовых товариществах разрешается возводить капитальные строения. Например, дом для круглогодичного проживания (с правом регистрации), гараж или баню. В ОНТ, напротив, запрещается затевать стройку жилых зданий, даже если это летний вариант постройки. На участках-огородах допускается соорудить небольшой сарай, для складирования инструментов или урожая. Основное назначение огорода – выращивать овощи, фрукты, цветы.
Главой государства была предоставлена временная маржа сроком в 1,5 года для дачных объединений не случайно. За это время каждый желающий садовод мог ознакомиться с текстом закона и понять суть грядущих изменений. Также предполагалось, что такого промежутка времени будет достаточно для того чтобы управленцы товариществ привели всю документацию в соответствие с законодательством Российской Федерации и действующего президента Владимир Владимирович Путин.