Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?

• Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
• Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
• Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
• Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
• Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
• Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.

Как купить квартиру в ипотеку по ДДУ

При покупке строящейся квартиры в ипотеку понадобится два договора: о долевом строительстве и кредитовании. Причем в ДДУ обязательно указывается, что квартира покупается с помощью заемных средств.

Порядок действий:

1. Подписать договор кредитования (ипотеки).
2. Внести первоначальный взнос (ПВ) на специальный открытый счет. Затем ПВ и предоставленная банком остальная сумма будут перечислены застройщику.
3. Получить подписанное платежное поручение.
4. Подписать договор долевого строительства.
5. Зарегистрировать ДДУ в Росреестре (должен быть штамп о наличии ипотеки).
6. После регистрации договора деньги будут списаны с ипотечного счета.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Договор долевого участия: в чем выгода

Выгодным вариантом для обеих сторон является подписание договора долевого участия. Такой договор является соглашением между покупателем и продавцом, где один обязуется инвестировать средства в строительство, а другой обязуется предоставить жилой объект.

Почему ДДУ выгоден для покупателя? Да потому что только он защищает его от банкротства застройщика. В соответствии с ФЗ-214 при банкротстве застройщика приоритетными являются долевые договора участия, нежели иные. Вывод: сначала компенсацию должны получить все долевые участники, а потом, если хватит денег, все остальные покупатели.

На практике бывает другой вариант: пока объект только начинает строиться, то тогда покупатель заключает с застройщиком предварительный договор. А когда все разрешающие документы на строительство получены, и стройка уже проходит полным ходом, то предварительный договор плавно переходит в договор долевого участия.

Застройщик и его стабильность: на что обратить внимание

Но возникает вполне логичный вопрос: на что обратить внимание при ознакомлении с репутацией застройщика?

Какая информация важна при анализе застройщика:

• Как долго он работает на рынке;
• Сколько жилых объектов уже возведено и введено в эксплуатацию;
• Были ли проблемы в прошлом с данным застройщиком. Если да, то какого характера;
• Насколько стабильна его деятельность. Можно почитать финансовую отчетность, которая представлена на его официальном сайте;
• Узнать, кто является владельцем или соучредителем компании. Узнать информацию о таких субъектах. Зачастую бывает так, то соучредители одной компании ликвидируют организацию, присваивают деньги и открывают новую компанию с другим именем. Гарантий того, что и далее они не будут работать по такой схеме, нет

Такая информация должна предоставить возможность составить некую картинку. Если нет никаких проблем в прошлом, компания работает на рынке ни один год и сотрудничает с региональными властями, то ей смело можно доверить свои накопления. Как правило, в каждом регионе есть свои крупные застройщики, работающие на благо региона.

В чем суть подобного метода покупки жилья

30 декабря 2014 года в стране был принят ФЗ №214, который регулирует права дольщиков и подробно описывает обязанности застройщика. Согласно этому документу

под долевым строительством понимают такой вариант возведения жилых объектов, в рамках которого подписывается договор между людьми, желающими купить квартиру на этапе котлована и фирмой-подрядчиком (или застройщиком). Последний берет на себя обязательство в оговорённые сроки сдать объект в эксплуатацию, в свою очередь покупатели должны расплатиться за жильё и принять его.

Все это регулирует ФЗ об участии в долевом строительстве.
По сути дольщика можно назвать инвестором – он вкладывает свои финансы в ещё не существующий объект. Поэтому весь процесс регламентируется не Гражданским кодексом, а специальным федеральным законом, не допускающим двусмысленных трактовок. В этом документе описаны некоторые условия, которые отличают ДДУ от привычного инвестирования:

• Конечную цену возводимого объекта и порядок внесения средств на счёт застройщика;
• Объект договора и подробное его описание;
• Период выполнения работ, по истечении которого компания должна передать объект в эксплуатацию.

Документ обязательно оформляется в двух экземплярах, в письменном виде и подлежит регистрации в Росреестре.

Какие моменты должны насторожить потенциального дольщика

Подставные фирмы часто создают сайты в интернете, добавляя туда массу положительных отзывов.

Чтобы выявить мошенника, достаточно скопировать указанный контактный номер в поисковик и просмотреть результаты – высока вероятность найти правдивые отзывы обманутых дольщиков.

Дальше требуется проверить ИНН застройщика и заказать о нем выписку из ЕГРЮЛ на ресурсе налоговой службы – это позволит понять, настоящая ли компания.
Насторожиться нужно, если стоимость квадратного метра сильно занижена по сравнению со среднерыночной.

Варианта два: либо жилье в итоге откажется некачественным, либо компания стремится собрать как можно денег с дольщиков и потом просто исчезнуть, оставив их ни с чем. Большие скидки – равно убытки для компании.

Низкая стоимость жилья – приманка для невнимательных граждан.

Часто выгодную рассрочку от застройщика предлагают крупные банки. Партнёрство в этом случае служит ещё одной гарантией того, что застройщик проверенный и шансы на его банкротство минимальны. Сотрудничество с сомнительными подрядчиками чревато убытками для кредитора, на это не пойдёт ни один банк.

Возможные риски долевого строительства

Существует ряд нюансов, которые стоит выяснить перед заключением договора: на чем основано право застройщика на земельный участок — является ли он собственником земли, на которой возводится объект, или обладает ею на правах аренды; продлено ли на момент заключения ДДУ разрешение на строительство; соответствуют ли характеристики объекта строительства (квартиры) сведениям, содержащимся в проектной декларации, и многое другое.

Следовательно, перед заключением ДДУ в первую очередь следует проверить проектную декларацию застройщика, в которой как раз и отражается вся необходимая информация о застройщике и объекте строительства со всеми последними изменениями, в ней также содержится информация о дате получения и сроке действия разрешительной документации застройщика, о сроке получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о подрядных организациях, о страховании ответственности застройщика, о правах застройщика на землю, о сроке аренды, его продлении, о размере уставного капитала застройщика и другие необходимые сведения.

Проверка хода строительства

В проектной документации застройщика должна быть отражена информация о сроках начала и окончания строительства объекта, а также о примерном графике реализации проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации.

Если застройщик соблюдает заданные параметры, то вероятность своевременного получения жилья дольщиками возрастает.

Следовательно, до заключения ДДУ следует проверить, какими темпами осуществляется строительство объекта, соответствуют ли фактически эти темпы проектным документам. Исходя из этих наблюдений можно сделать вывод о том, возможно реально ли окончание строительства в срок, указанный в декларации проекта.

Сведения о ходе строительства можно отследить на сайте застройщика, где он в силу закона обязан размещать фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта, либо можно непосредственно посетить объект и воочию во всем убедиться.

Разумеется, такая проверка не является абсолютной гарантией своевременного завершения стройки, однако и этому фактору следует уделить внимание наравне с другими.

Особое внимание стоит обратить на пункты, в которых оговорена стоимость приобретаемого объекта. В идеале она должна быть рассчитана как зафиксированная в договоре цена в рублях за квадратный метр, умноженная на площадь приобретаемой квартиры. Но нередко застройщики обходятся без конкретизации цены «квадрата», указывают стоимость «брутто», что может вызвать вопросы в случае судебного разбирательства споров.

Самые креативные авторы ДДУ предусматривают право застройщика пересматривать расценки в одностороннем порядке. Вот выдержка из реального ДДУ одного из петербургских застройщиков: «Цена договора может быть изменена путем составления дополнительного соглашения в случае возникновения необходимости проведения в квартире работ, не предусмотренных текстом данного договора, или в случае возникновения у застройщика дополнительных затрат, связанных с регистрацией права собственности на построенный объект».

Монополисты – не террористы

Некоторые компании включают в договор условие о том, что несут ответственность за срыв сроков строительства только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Если же сдача новостройки сорвана из-за обстоятельств непреодолимой силы, то застройщики умывают руки.

Перечень форс-мажоров сильно расширяется по сравнению с традиционно принятым. Помимо войн, природных катаклизмов, терактов в него включаются забастовки в организациях, осуществляющих подрядные работы, нормативные акты федеральных, региональных и муниципальных властей, а также – отказ водо-, тепло- и электроснабжающих организаций подключить построенный дом к сетям.

С юридической точки зрения покупателя квартиры не должны волновать подобные накладки и неурядицы в жизни застройщика. Дольщик имеет право подать иск о взыскании шарфов за непередачу объекта в указанный в договоре срок. А строительная компания вольна предъявить регрессный иск истинным виновникам просрочки.

Нередко также встречаются попытки ограничить права дольщика в случае возможных судебных разбирательств. Застройщики включают в договор условие о том, что все споры подлежат рассмотрению в суде по месту его нахождения. Понятно, что иногородним покупателям это крайне неудобно.

В некоторых договорах и вовсе указывается адрес конкретного районного суда, в котором рассматриваются все конфликтные ситуации. Такое «сужение географии» выглядит по меньшей мере странно, а то и подозрительно.

В заключение отметим, что часть «недружелюбных к дольщику» пунктов в ДДУ являются прямым нарушением ФЗ-214, Гражданского и Жилищного кодексов РФ или закона о правах потребителей. Такие договоры, как правило, легко оспариваются в суде. Другие малоприятные условия по закону могут носить договорной характер и их придется выполнять. Отличить одни от других непрофессионалу довольно сложно. Целесообразно перед подписанием договора обратится за консультацией к юристам.

Каковы существенные условия ДДУ?

В соответствии с Федеральным законом № 214 от 2004 года в договоре долевого участия должны быть отражены определенные положения, без которых документ будет признан недействительным. Это следующие условия:

• предмет договорных отношений. Под ним следует понимать объект недвижимости, который возводится застройщиком и подлежит передаче дольщику после ввода в эксплуатацию;
• срок выполнения работ. Данный временной отрезок является единым для каждого из участников долевого строительства. При стандартных условиях он определяется как период, по истечении которого квартира должна быть передана дольщику;
• стоимость договора, правила и особенности уплаты. Цена соглашения представляет собой сумму средств, которая уплачивается дольщиком и выступает как вознаграждение застройщика в договоре долевого участия. Деньги могут уплачены: единовременным платежом или же несколькими переводами в течение определенного периода;
• гарантийные сроки. Утверждаются на уже построенный и введенный в эксплуатацию дом. Оговариваются достигнутыми договоренностями. Законом определены минимальные значения: 5 лет – на стандартные объекты недвижимости, 3 года – для объектов инженерной инфраструктуры. Отсчет сроков начинается со дня передачи квартиры дольщику и подписания акта приема-передачи.

Законом не регламентирован строгий формат договора, но перечислены пункты, обязательные для включения:

• Реквизиты сторон сделки;

• Подробная информация об объекте сделки;

• Конкретная дата сдачи дома в эксплуатацию;

• Форма, размер и периодичность оплаты дольщиком взносов на возведение строительного объекта;

• Законные гарантии на сданную квартиру;

• Права и обязанности обеих сторон договора;

• Штрафы и неустойки – размер и сроки уплаты за выявленные нарушения;

• Дополнительные условия (при необходимости);

• Дата, подписи сторон.

Договор долевого участия в строительстве: на что обратить внимание

Одним из наиболее важных изменений является привлечение средств граждан на строительство через банковские эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Застройщики, осуществляющие свою деятельность на основе ДДУ, не смогут получать финансирование от дольщиков напрямую, только через специальные условные эксроу-счета.

На практике, процесс проходит так: строительная компания выбирает и выкупает (либо арендует) земельный участок под застройку. Активно ищет дольщиков путем размещения рекламы и заключает с ними ДДУ. По условиям договоренности, каждый дольщик вносит в процессе застройки свою часть, равную стоимости доли. Когда завершается строительство, а новый дом вводится в эксплуатацию, участники-дольщики получают свою квартиру в новостройке в собственность.

Похожие записи:

• Как отказаться от алиментов на ребенка законным способом
• Новые правила въезда в Украину в 2022 году
• Основания возбуждения уголовного дела