Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Оформите квартиру в собственность
Для регистрации права собственности необходимо обратиться в МФЦ.
Потребуются следующие документы:
- Договор-основание — например, договор долевого участия или договор уступки права требования
- Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
- Кредитный договор и его копия
- Паспорта всех дольщиков
- Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
- Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
- Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли
Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указан номер вашего заявления.
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
Какие документы о проекте должны предоставить
Что же касается самого проекта дома, потенциальный покупатель также может запросить ряд документов:
- Разрешение на строительство.
- Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
- Заключение государственной экспертизы проектной документации.
- Проектную документацию со всеми изменениями.
- Подтверждение права застройщика на участок, на котором ведется строительство.
В проекте строительства должны быть отражены следующие аспекты:
- Цель проекта строительства.
- Разрешение на строительство и право на участок.
- Количество квартир в доме.
- Функциональное назначение нежилых помещений в доме.
- Состав общего имущества в доме.
- Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Предполагаемая стоимость проекта и возможные риски, непредвиденные финансовые расходы.
- Список организаций, которые выполняют монтажно-строительные работы (подрядчиков).
- Строительные лицензии и допуски на застройщика или подрядчиков. Подтверждают, что специалисты могут выполнять те работы, которые сопряжены с опасностью или требуют специфических знаний.
Покупка: пошаговая инструкция
Для покупки готовой квартиры у застройщика необходимо пройти ряд шагов:
- Выбрать квартиру. В отличие от дольщиков у покупателей готового жилья есть возможность проводить осмотры готовых объектов. Можно сразу оценить затраты на будущий ремонт (если он не предусмотрен договором), а также качество строительства и готовность остальной инфраструктуры (магазинов, детсада, благоустройства территории и пр.).
- Изучить все документы застройщика и подготовиться к сделке.
- Подписать договор купли-продажи. Оплата договора, как правило, происходит сразу после регистрации по безналичному расчету на счет застройщика. Квартира передается по акту приема-передачи. Если есть проблемы с качеством постройки или ремонта, то на этом этапе составляется смотровой лист.
Если квартира покупается у застройщика по договору долевого участия
Приобретая квартиру у застройщика до того, как дом введен в эксплуатацию, для окончательной покупки недвижимости нужно пройти два этапа:
- регистрацию договора долевого участия и
- оформление собственности на квартиру.
Но прежде, чем решить выходить на сделку, ознакомьтесь с разрешением на строительство и проектной декларацией. Именно она расскажет всю правду о застройщике и его проекте – имя учредителя строительной компании, дату ее регистрации, юридический адрес, планы и сроки строительства объекта.
Несколько советов по покупке квартиры в новостройке
Приобретения жилья в нашей стране дает право на получение налогового вычета. При покупке жилья в новостройке без отделки, вычет можно получить и за материалы, которые будут использоваться при ремонте.
Чтобы налоговый вычет оформить быстро и беспроблемно, без сохранения кипы чеков и получения расписок, обращайтесь в надежные компании за комплексным ремонтом. Профессионалы составят и согласуют с вами дизайн-проект, закупят нужные материалы и превратят голые стены в уютный домашний очаг.
При этом для налоговой хватит подписанного официального договора с указанной ценой. Тут важно помнить, что оформить вычет можно не на все виды работ (этот вопрос лучше оговорить с юристом). Еще один важный нюанс – для оформления вычета важно, чтобы квартира была куплена без отделки. С какой-то точки зрения, так получится даже выгоднее – квартиры без отделки стоят дешевле.
Лучшее время приобретения жилья у застройщика – конец года. В это время многие строительные компании предлагают хорошие скидки на недвижимость, чтобы быстрее продать квартиры и закрыть годовую отчетность. Почему бы не воспользоваться этим? Некоторые застройщики также скидывают цены летом, когда строительный рынок находится в стагнации из-за периода отпусков.
Надеемся, наша статья поможет вам решить все проблемы, связанные с приобретением жилья от застройщика. Сегодня это сделать не так сложно, как еще несколько лет тому назад.
Оценка застройщика и перспективы банкротства: как выбрать застройщика при покупке квартиры
Есть ряд способов, как проверить выбранного застройщика при покупке квартиры, ведь именно на нем будет лежать контроль процесса строительства. Покупатель имеет полное право получать следующую информацию:
- на протяжении скольких лет компания осуществляет свою деятельность, сооружая жилые дома (предпочтение лучше отдавать компаниям с более чем 5-летним стажем);
- документацию на объект, начиная от свидетельства о государственной регистрации застройщика, заканчивая подробной информацией о планировке, инфраструктуре;
- сведения о том, в каких банках строительная компания получала аккредитацию (доверие вызывают организации, у которых недвижимость можно приобрести в ипотеку);
- сведения о количестве завершенных объектов (чем их больше, тем лучше);
- сведения об учредителе (важно понять, кто будет строить ваш дом, какой багаж у него за спиной и опыт в строительной отрасли и нужно проверить, нет ли на нем темных дел в прошлом);
- иски к застройщику (проверить в интернете количество неисполненных исков к застройщику и подавались ли требования о банкротстве);
- уставной капитал (не стоит инвестировать в стройку миллионы рублей, если все чем отвечает застройщик это 10 000 рублей);
- анализ отзывов в социальных сетях жителей микрорайона и дольшиков (очень осторожно т.к. могут быть проплаченные отзывы конкурентов).
Когда есть несколько вариантов, чтобы выбрать, у какого застройщика лучше покупать новую квартиру, покупателю нужно ознакомиться с информацией, содержащейся на сайтах компаний, а также отзывами на форумах. Не помешает посещение строительной площадки, общение с начальником бригады.
Актуален вопрос банкротства строительной компании, которое влечет за собой комплекс неблагоприятных последствий – покупателям приходится обращаться к судебным органам за защитой своих прав. Законодательной базой предусмотрен ряд правил, направленных на контроль финансового состояния застройщиков, а также защиту интересов инвесторов.
Застройщик обеспечивает исполнение обязательств путем страхования своей ответственности перед инвесторами. В случае банкротства, вкладчики вправе требовать денежное возмещение либо передачу квартир в натуре с последующим формированием жилищного кооператива.
Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости. Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше, если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является «Топовый банк» с хорошими финансовыми ресурсами. В случае нехватки денег для завершения строительства надежные банки предпочтут дофинансировать застройщика, чем заморозить стройку. Ведь банк в случае банкротства застройщика рискует не получить назад свой кредит. Наличие аккредитации в надежном банке говорит о том, что банк, принимая решение аккредитовать застройщика или нет, уже проверил все необходимые документы. Но возводить указанный аргумент в Абсолют я бы не стал. На практике, я знаю не менее 100 случаев, когда застройщиков аккредитовали в тех или иных банках, но проблемы все же случались. Важно, чтобы аккредитация была свежей, действующей и банка из топ-30. Еще лучше разобраться в истинных причинах аккредитации новостройки. Бывают ситуации, что банк вынужден кредитовать застройщика, чтобы спасти ранее вложенные в этого застройщика активы. Без анализа финансовой документации застройщика я бы тоже слепо не верил в указанный показатель.
Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.
Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.
При покупке строящегося жилого помещения, будущий собственник получает право на возмещение своих понесенных затрат, путем выплаты ему налогового вычета.
Данный вычет не может превышать 13 % от стоимости объекта и не может быть более 260 000 рублей. В тех случаях, когда объект стоит менее 2 000 000 рублей, покупатель может в последующем еще раз реализовать свое право на налоговую льготу. Пока сумма всех полученных выплат не будет равна максимальной сумме выплаты.
Допускается включение в расходы на оплату жилого помещения последующие денежные траты собственника на его отделку в том случае, когда соглашением между и лицом и застройщиком предусмотрена передача объекта без его отделки.
Получение средств возможно только после передачи помещения собственнику.
Окружающее пространство
Итак, мы убедились в надёжности застройщика, законности строительства и качестве будущей квартиры. Но и этого ещё мало. Хорошо бы, чтобы новостройка находилась в благополучном районе во всех смыслах этого слова. С точки зрения транспорта, инфраструктуры, экологии.
Нелишним будет прогуляться по окрестностям новостройки и расспросить девелопера, что планируется сделать с придомовой территорией.
33. Что будут строить рядом в ближайшие годы?
34. Будут ли обустроены детские и спортивные площадки?
35. Запланировано ли строительство школ и детских садов?
36. Будет ли метро поблизости?
37. Есть ли рядом остановки общественного транспорта?
38. Как будет охраняться территория ЖК?
39. Построят ли паркинг?
40. Как будет управляться дом?
41. Есть ли поблизости место для прогулок?
42. Как обстоит дело с экологией в этом районе?
43. Загружены ли дороги около ЖК? Часто ли бывают пробки?
Вопросы о придомовой территории относятся непосредственно к ответственности застройщика. А вот с замечаниями к району в целом, он сделать ничего не может. Но так как покупателю здесь жить, то выяснить это нужно обязательно.
Иначе можно неожиданно узнать о том, что до ближайшего метро, которое будет только построено через несколько лет, надо идти пару километров через кладбище.
Особенности покупки квартиры в новостройке в ипотеку
При нехватке собственных средств недвижимость можно приобрести в ипотеку. Хотя покупка жилья в строящемся доме в кредит сопряжена с дополнительными рисками, для многих этот способ приобретения недвижимости является единственно приемлемым. Доля ипотечных дольщиков в общем объеме покупателей составляет 70-75%.
Более того, именно ипотека предположительно станет ключевым драйвером роста рынка первичной недвижимости: процентные ставки опустились ниже 10%, тогда как цены на недвижимость росли в условиях перехода на проектное финансирование.
От заемщика потребуется внести часть суммы за недвижимость из собственных средств: размер первоначального взноса может составлять 15-20%. Некоторые банки готовы принимать в качестве первого взноса материнский капитал, но использовать его таким способом можно только после достижения ребенком возраста 3 лет.
Узнаем виды договоров при покупке недвижимости
Существует несколько видов соглашений, которые можно заключить с целью привлечения частных инвестиций для строительства жилья. Основной правовой документ, который сегодня регулирует взаимоотношения застройщика и покупателя, — это федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214. В соответствии с ним заключается большинство сделок на первичном рынке. ФЗ-214 предусматривает всего три варианта привлечения денежных средств физических лиц: договор участия в долевом строительстве, жилищный сертификат и участие в ЖК или ЖСК. Все остальные схемы на сегодняшний день незаконны.
Вот основные виды договоров при покупке первичной недвижимости:
-
1 Договор долевого участияДоговор долевого участия или ДДУ — самая популярная и безопасная схема взаимодействия инвестора и застройщика. Она разработана в соответствии законом «Об участии в долевом строительстве», который максимально защищает интересы инвестора — физического лица в процессе привлечения капитала на первичном рынке. Одно из главных преимуществ ДДУ в том, что этот тип соглашения подлежит обязательной государственной регистрации. Договор, заключенный в соответствии с 214-ФЗ, является одним из трех законных способов привлечения денежных средств физических лиц, наряду с жилищными сертификатами и участием в ЖК и ЖСК. Он считается гарантией защиты от двойной продажи квартиры, а также того, что в случае банкротства застройщика требования дольщика будут обеспечены залогом.
Работа по ДДУ —гарантия надежности застройщика, наличия у него разрешения на строительство, прав на землю и проектной декларации — эти три документа дают ему право привлекать денежные средства физических лиц.
-
2 Договор уступки прав требованияВторая по распространенности схема покупки первичного жилья — переуступка прав требования или цессия. Это соглашение между физическими лицами, которое заключается, когда человек решает продать строящуюся квартиру до получения прав собственности на квадратные метры. Договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации.
Уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ. Гражданам следует знать, что для перепродажи не обязательна стопроцентная выплата суммы договора инвестором. Закон допускает также одновременный перевод долга. Это значит, если к моменту заключения договора уступки права требования полная стоимость по ДДУ не оплачена, в договоре уступки права требования предусматривается, что остаток долга переводится на нового участника долевого строительства, и описывается график выплат.
В большинстве случаев договор переуступки также безопасен, как ДДУ, однако есть один существенный нюанс: покупатель получает уже готовое соглашение долевого участия, которое заключалось кем-то другим. Это значит, что все условия установлены без вас, и внести поправки в договор невозможно. В итоге, новый покупатель получит права по переуступке далеко не в том объеме, на который он рассчитывал. К примеру, в самый неподходящий момент выяснится, что по условиям соглашения инвестор не вправе требовать от застройщика отчетность по квалификации рабочих или качеству стройматериалов.
Покупателя должен насторожить договор переуступки прав в ситуации, когда строящаяся квартира уже успела перейти через несколько рук. Если хотя бы одно из предыдущих соглашений окажется юридически неграмотным, у нового владельца могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности.
-
3 Договор паенакопления в ЖСКЭто относительно новая форма приобретения недвижимости на российском рынке первичного жилья, которая в перспективе может распространиться на треть сделок. Она предусматривает создание кооператива (ЖСК) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости посредством выплаты пая. По сравнению с ДДУ для застройщика такая схема более привлекательна, а для покупателя — более рискованна, так как договор паенакопления не требует обязательной регистрации. Благодаря этому квадратные метры в ЖСК будут стоить дешевле, однако не каждый банк даст ипотеку на такую недвижимость. От затягивания сроков строительства или двойной перепродажи жилья пайщик защищен хуже дольщика, однако в случае банкротства застройщика ему проще взять судьбу дома в свои руки. Также отличие в том, что после завершения строительства кооперативного жилья будущему владельцу квартиры помимо акта приема-передачи жилья придется еще получить справку о выплате пая.
Возможность совершения сделок на первичном рынке путем членства в жилищно-строительных кооперативах и покупки жилищных сертификатов предусмотрена п.2 ст.1 214-ФЗ, однако такие соглашения не будут относиться к договорам об участии в долевом строительстве.
До 2005 года на первичном рынке недвижимости встречались и более экзотические формы взаимодействия застройщика и покупателя. К примеру — предварительный договор купли-продажи, вексель на приобретение квартиры, договор займа или договор подряда. Соглашение о покупке строящегося жилья могло быть задокументировано с помощью договора участия в инвестировании строительства жилого дома, инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости, договора соинвестирования и т.д. Однако после вступления в силу 214-ФЗ 1 апреля 2005 годатакие соглашения считаются незаконными.
Предварительную информацию о типе договора, по которому продаются квартиры в интересующем вас жилом комплексе, можно уточнить, напрямую связавшись с застройщиком. Контактные данные строительной компании, а также другая полезная информация о первичных объектах, обычно представлена в карточке каждой новостройки на крупных порталах недвижимости.
Государственная регистрация
Теперь, когда банк одобрил кредит, можно забронировать квартиру окончательно и заниматься оформлением. Вы подписываете кредитный договор в банке и получаете деньги. Далее необходимо оформить сделку с застройщиком через Росреестр, где будет зафиксирована передача прав на квартиру от продавца покупателю. В среднем, примерно через 2 недели вы получите документы о государственной регистрации.
- В случае покупки квартиры по схеме долевого строительства (наиболее распространенный вариант), только после регистрации деньги передаются продавцу, до этого подписывается агентский договор.
- При покупке уже построенной квартиры оплата производится до подачи документации в Росреестр, иначе без оформленного договора «купли-продажи» сделку не зарегистрируют.
Далее требуется передать квартиру в залог банку, согласно условиям договора о кредитовании.
С чего начать и как купить квартиру в новостройке в ипотеку? Порядок действий при покупке жилья от застройщика
Ни для кого не секрет, что чем ближе недвижимость к сроку сдачи для приобретения, тем выше ее стоимость. Поэтому, многие граждане приобретают недвижимость, которой по факту еще не существует. Многие смельчаки умудряются приобретать квартиру, которая еще не построена, а только едва-едва вырыт котлован под постройку.Однако, такое вложение весьма рискованно, ведь в любой момент строительство может быть заморожено, и вы не получите заветных квадратных метров.
Несмотря на то, используется покупка квартиры по ипотеке в новостройке, порядок оформления сделки в Росреестре будет обычным, присущим для любого договора купли-продажи. Поэтому, не отказывайтесь от соответствующего оформления сделки в государственных органах, так как эта процедура быстрее закрепит вас в качестве владельца недвижимости.
Порядок действий при покупке квартиры
На сегодняшний день рынок недвижимости предлагает современному покупателю широкий выбор самых разнообразных вариантов разнопланового жилья. Таким образом, сегодня можно купить квадратные метры у застройщика или в только что выстроенном новом доме, а также приобрести зарегистрированное жильё у законного хозяина – продавца. В этой статье мы поговорим о порядке действий при покупке квартиры на вторичном рынке.
Правда и число продавцов — мошенников, а также посредников – самозванцев, промышляющих на рынке недвижимости по-прежнему очень велико, поэтому, учитывая всю серьёзность предстоящего мероприятия, каждому желающему стать полноправным владельцем своего собственного жилища, при покупке квартиры необходимо быть осведомлённым в этом вопросе и четко следовать определённому порядку действий.