Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения в отношении спецрежимов с 01.01.2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Налоговый кодекс РФ не предусматривает подачу заявления на ЕНВД одновременно с подачей документов на государственную регистрацию ИП. Это не значит, что применять вмененный налог с момента регистрации нельзя. Надо подать заявление о переходе на ЕНВД в течение 5 рабочих дней с даты регистрации ИП в налоговую инспекцию, которая территориально курирует ваше место деятельности.
Рекомендуем одновременно с документами на регистрацию подавать заявление на применение УСН. А перейти на ЕНВД можно после того, как начнете работать. На это у вас будет так же 5 рабочих дней с момента начала деятельности, отвечающей требованиям ЕНВД.
Вы можете перейти на вмененный доход, если занимаетесь:
- ветеринарной помощью
- бытовыми услугами (перечень определяется Правительством РФ на основании общероссийского классификатора видов экономической деятельности)
- грузовыми или пассажирскими автоперевозками (не более 20 транспортных средств)
- розничной торговлей
- рекламой (только размещение уличной и наружной рекламы)
- общественным питанием
- арендой жилья, торговой площади, служебных помещений, земельных участков (не более 500 квадратных метров)
- мойкой и ремонтом автотранспорта (кроме гарантийного обслуживания)
- услугами автостоянки (кроме штрафных автостоянок)
Существуют и ограничения для использования налога на вмененный доход.
- Медицинские услуги
- Работа в области социального обеспечения
- Аренда заправочных станций
- Торговая или площадь общепита более 150 кв.м. Имеется в виду именно торговая площадь без учета подсобных помещений. При составлении договора аренды необходимо указывать размер торговой площади и подсобных помещений отдельно.
- Среднесписочная численность сотрудников более 100 человек.
- Осуществление трастовых операций.
- ИП не должен быть плательщиками единого сельхозналога.
- Деятельность не должна вестись в рамках договора простого товарищества, совместной деятельности или доверительного управления.
Переходный период для плательщиков ЕНВД
В связи с прекращением с 01.01.2021 действия спецрежима в виде ЕНВД п. 3 Федеральным законом № 373-ФЗ предусмотрен трехмесячный переходный период для налогоплательщиков, применяющих обозначенный спецрежим в IV квартале текущего календарного года. Это налогоплательщики, осуществляющие:
-
деятельность стоянок для транспортных средств;
-
розничную торговлю через объекты стационарной торговой сети с площадью торгового зала от 50 до 150 кв. м;
-
оказание услуг общепита через объекты с площадью зала обслуживания посетителей от 50 до 150 кв. м;
-
ремонт и техобслуживание ТС.
Величина физического показателя
В соответствии с п. 3 ст. 346.29 НК РФ сумма ЕНВД при осуществлении деятельности в сфере сдачи в аренду стационарных торговых мест, расположенных на рынках и в других местах торговли, не имеющих залов для обслуживания посетителей, исчисляется с использованием физического показателя «количество торговых мест, переданных во временное владение или пользование другим хозяйствующим субъектам».
Торговое место — это место, используемое для совершения сделок купли-продажи. Такое определение содержится в ст. 346.27 НК РФ. Таким образом, НК РФ не дает никаких, что называется, технических характеристик (длина, ширина и т.д.) торгового места. Кроме того, в гл. 26.3 НК РФ нет определения стационарного торгового места. Другие, неналоговые, отрасли законодательства также его не содержат. Можно предположить, что отсутствие более детального описания торгового места вызовет серьезные проблемы не только при определении количества торговых мест, но и при отнесении тех или иных объектов организации торговли к стационарным торговым местам. По мнению автора, налогоплательщикам во избежание проблем с налоговой службой следует обратить внимание на то, чтобы сдаваемые ими в аренду «стационарные торговые места» не только в правоустанавливающих и инвентаризационных документах не были обозначены как магазины или павильоны, но и в принципе не могли бы быть классифицированы как таковые (то есть не должны отвечать понятиям магазина и павильона, приведенным в ст. 346.27 НК РФ).
Новый вид предпринимательской деятельности, поименованный в пп. 13 п. 2 ст. 346.27 НК РФ, является, что называется, «сырым». Прежде всего это связано с недостаточной проработанностью положений, приведенных в гл. 26.3 НК РФ. Именно расхождениями в НК РФ можно объяснить появление противоречивых разъяснений контролирующих органов по некоторым вопросам. Кроме того, сказывается отсутствие практики применения системы налогообложения в виде уплаты ЕНВД в отношении данного вида деятельности, в том числе отсутствие судебной практики.
Налогоплательщикам, которые желают перейти на уплату ЕНВД или, наоборот, не хотят становиться плательщиками данного налога, можно посоветовать обратить особое внимание на оформление документов в зависимости от принятого ими решения. В первую очередь это касается оформления договоров аренды, а также приведения инвентаризационной документации на объекты стационарной торговой сети, не имеющие залов обслуживания посетителей, в соответствии с выбранным вариантом уплаты налогов. Налогоплательщики, грамотно оформившие вышеуказанные документы, смогут отстоять свою позицию в суде в случае разногласий с налоговой службой.
Дополнительные ОКВЭДы для аренды нежилых объектов
Мы рекомендуем заранее продумать, какие еще виды деятельности вы можете вести в будущем и выбрать ОКВЭДы сразу и для них. Это поможет вам не тратить время и деньги на внесение изменений в будущем.
Например, обладая коммерческой недвижимостью, в последствии вы захотите использовать ее для других видов бизнеса, кроме аренды. Нередко коммерческие объекты используют как склады, производственные помещения, пункты выдачи товаров онлайн-магазинов и пр. Потенциально возможные направления бизнеса стоит отразить в качестве дополнительных ОКВЭД.
Мы рекомендуем добавить такие дополнительные коды для бизнеса по аренде коммерческих площадей:
- 47.91 «Торговля розничная по почте или по информационно-коммуникационной сети интернет»;
- 47.99 “Торговля розничная прочая вне магазинов, палаток, рынков”;
- 52.10 “Деятельность по складированию и хранению”;
- 68.31 “Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе”;
- 68.32 “Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе”;
- 82.92 “Деятельность по упаковыванию товаров”;
- 82.99 «Деятельность по предоставлению прочих вспомогательных услуг для бизнеса, не включенная в другие группировки».
Как сдать ИП в аренду собственного нежилого помещения
- В «шапке» прописывается название документа с кратким обозначением, город, где совершается сделка и дата.
- Код ОКВЭД для ИП – коды видов деятельности, которые ведет бизнесмен, выдаваемые Росстатом.
- Сроки действия настоящего контракта.
- Персональные сведения индивидуального предпринимателя.
- Сведения о второй стороне сделки – если физическое лицо, то – персональные данные, место регистрации и контакты, если это юридические лица, то – указываются свидетельство о регистрации из ЕГРЮЛ и полное название предприятия.
- Характеристики из технического паспорта по нежилому помещению.
- Кадастровый номер помещения.
- Сумма договора – арендная оплата и стоимость помещения (если требуется заключать сделку с последующим выкупом помещения).
- Способы оплаты арендатором за временное пользование помещением.
- Детали, особенности сделки, условия эксплуатации, ремонта и другое.
- Заканчивается договор аренды нежилых помещений реквизитами сторон (счета в банке, реквизиты юридические, телефоны, адреса), их подписями.
- Если есть у индивидуального предпринимателя печать, тогда следует поставить мокрый ее оттиск.
Обратите внимание! Если предприниматель выбирает сдачу в аренду своих нежилых помещений в качестве основного (либо дополнительного) вида деятельности, тогда он не сможет без соответствующей лицензии и патента осуществлять аренду площадей за деньги. Ему потребуется обзавестись лицензией или патентом на аренду нежилого помещения.
Как заключается договор с юридическими и физическими лицами?
Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.
В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата.
Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.
Можно ли одновременно быть самозанятым и сдавать в аренду нежилое помещение как ИП
Если нельзя по нежилой недвижимости применять налог на профессиональный доход (НПД), то можно ли одновременно числиться самозанятым (по услугам, например) и ИП на ином спецрежиме (для аренды)? Нет, закон № 422-ФЗ не позволяет предпринимателям совмещать НПД с другими налоговыми режимами, включая ОСНО.
ИП вправе применять налог на профдоход, но после постановки на учет самозанятому дается месяц на подачу заявления о прекращении иных применяемых им спецрежимов. Снятие со «спецрежимного» учета происходит со дня регистрации статуса самозанятого. Если же заявление от ИП не поступит вовремя – аннулируется его «самозанятость» (пп. 7 п. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ, письмо ФНС от 10.01.2019 № СД-4-3/101@). То есть, совмещать иные режимы с НПД законодательство запрещает.
Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия
Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:
- При безвозмездной аренде недвижимости физлицом ИП обязан исчислить (по аналогии со сценарием для контрагентов-юрлиц и ИП, описанным выше) налоговую базу НДФЛ по рыночной сумме аренды.
- В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.
ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как физлицо, уплачивая обычный НДФЛ, либо как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме, если проинформирует ФНС об использовании объекта недвижимости в бизнесе. Во втором случае возможно применение более выгодных условий по уплате налога с выручки.
Исчисление ЕНВД при нулевом физическом показателе: взгляд из зала суда
В соответствии со ст.346.29 НК РФ в отношении вида деятельности, «оказание услуг общественного питания, имеющий зал обслуживания посетителей», физическим показателем для определения базовой доходности признается площадь зала обслуживания посетителей.
Под площадью зала обслуживания посетителей следует понимать площадь специально оборудованных помещений (открытых площадок) объекта организации общественного питания, предназначенных для потребления готовой кулинарной продукции, кондитерских изделий или покупных товаров, а также для проведения досуга, определяемая на основании инвентаризационных правоустанавливающих документов (ст.346.27 НК РФ).
На практике возможна ситуация, когда срок аренды помещения под определенный вид деятельности, истек. Но при этом налогоплательщик, прекратив осуществление предпринимательской деятельности, не снялся с налогового учета.
По этой причине налоговики могут не принять налоговую декларацию по ЕНВД с нулевыми физическими показателями.
Но суды на стороне налогоплательщиков.
ККМ при сдаче жилья в аренду: какую купить?
Если сдача недвижимости внаем — ваш основной вид деятельности, то для работы в рамках действующего законодательства вам подойдет самая простая онлайн-касса. Все, что должно уметь оборудование — формировать и печатать чеки, сохранять их и отправлять выбранному оператору.
Вся представленная на рынке техника, соответствующая данным критериям перечислена в едином реестре, установленном ФНС. Если вы хотите в будущем избежать ненужных проблем, то выбирайте технику только из этого списка. В противном случае вам придется доказывать, что ваша касса не противоречит 54-ФЗ.
Виды недвижимости, управление, несение расходов
Два глобальных вида недвижимости – жилая и нежилая. Перевод из одного в другой возможен не всегда. Например, если в жилом доме на первом этаже квартиру переводят в помещение магазина, потребуется организовать отдельный вход, а также соблюсти санитарные правила. Если сделать это нельзя, то и реорганизацию помещения нельзя провести.
Кроме того, существует много разных видов помещений:
- Квартира.
- Комната.
- Частный дом.
- Офис.
- Склад.
- Общежитие.
- Выставочный зал.
- Торговое место (на рынке, ярмарке).
- Ларек, киоск, палатка.
- Дача.
- Коттедж.
- Домик, бунгало на турбазе.
- Бизнес-центр.
Конечно, это не полный список. Любой из объектов может находиться в собственности как частного лица, так и организации. Если сдается наемное помещение, то заключается договор субаренды.
«Вмененка»: сдача имущества в аренду
Учет финансовой аренды земли и зданий Земля и здания рассматриваются в п. Если в конце срока аренды право собственности переходит одновременно и на землю, и на здание, то финансовой признается как аренда земли, так и аренда здания.
Для отражения в учете активов приведенная стоимость МАП распределяется между землей и зданием пропорционально их справедливым стоимостям. Когда обоснованное и достоверное распределение платежей между землей и зданием невозможно, классификации подлежит объект аренды в целом, без разделения на составляющие.
Аренда такого единого объекта признается либо финансовой, либо операционной. Пример 6 1 января г. При заключении договора она уплатила премию за аренду в размере 30 млн руб. Ежегодные арендные платежи составляют 5 млн руб.
На начало аренды справедливая стоимость арендных прав составляла млн руб. У компании нет возможности продлить срок аренды после окончания договора.
Приведенная стоимость 1 руб. Отразим аренду объектов в учете. Аренда земельных участков является операционной земля имеет неограниченный срок полезной службы, а срок аренды составляет десять лет и на балансе арендатора не учитывается. За каждый год авансовый платеж будет уменьшаться на 0, млн руб. Отметим, что авансовый платеж может учитываться как оборотный и внеоборотный актив в соответствии со сроками погашения п.
Далее учет следует вести по алгоритму, данному в примере 5. Учет финансовой аренды у арендодателя Арендодатели должны признавать в своем отчете о финансовом положении активы, находящиеся в финансовой аренде, и представлять их в качестве дебиторской задолженности в сумме, равной чистым инвестициям в аренду п. При определении финансового дохода арендодатель основывается на графике, отражающем постоянную периодическую норму доходности по чистым инвестициям в финансовую аренду используя систематический и рациональный подход.
Дебиторскую задолженность также необходимо разделять на краткосрочную и долгосрочную. Арендодатели, являющиеся производителями или дилерами передаваемого в финансовую аренду имущества, должны признавать прибыль или убыток от продаж за отчетный период в соответствии с учетной политикой, принятой предприятием в отношении обычных продаж в соответствии с IAS При передаче имущества в аренду возникает два вида доходов: — прибыль или убыток, эквивалентные прибыли или убытку от продажи такого актива по обычной продажной цене.
При этом выручка определяется как наименьшее из двух значений: справедливая стоимость актива и приведенная стоимость минимальных арендных платежей. Себестоимость рассчитывается как разница балансовой стоимости имущества и приведенного значения негарантированной остаточной стоимости п. Пример 7 1 января г. По окончании срока аренды имущество должно быть возвращено арендодателю.
Негарантированная ликвидационная стоимость составляет 1 млн руб. Рассчитаем показатели, не-обходимые для отражения операций по аренде в учете. Приведенная стоимость составит 9, млн руб. Показатель 0, взят из специальной таблицы коэффициентов дисконтирования. П — 9, млн руб. Валовые инвестиции в аренду составят 11, млн руб. Незаработанный доход равен 1, млн руб. Учет операционной аренды у арендодателя У арендодателя доход от операционной аренды учитывается в составе доходов прямолинейным методом на протяжении всего срока аренды.
В исключительных случаях может использоваться другой подход, но только при условии, что он обеспечит более адекватное отражение графика получения уменьшения выгод от использования имущества сторонами договора. Амортизация признается в качестве текущих расходов. У арендодателя дебиторская задолженность по расчетам с арендатором подлежит проверке на обесценение IAS Оценка объектов, признанных инвестиционной собственностью, осуществляется в соответствии с требованиями IAS 40, а оценка биологических активов — в соответствии с IAS 41 п.
Учет операций по продаже с обратной арендой у арендатора При продаже с обратной арендой владелец имущества продает его другой компании, но с условием сохранения аренды на определенный срок. То есть он становится арендатором объекта, который ранее находился в собственности. При финансовой аренде превышение выручки от продаж над балансовой стоимостью не подлежит немедленному отражению в качестве дохода в финансовой отчетности продавца, ставшего арендатором.
Вместо этого оно должно переноситься и амортизироваться на протяжении срока аренды п. Пример 8 1 января г. В тот же день она заключила с покупателем договор финансовой аренды этого же оборудования сроком на пять лет с передачей прав собственности в конце срока аренды.
Первоначально оборудование было куплено за млн руб. Сумма амортизации, начисленная до 1 января г. Отразим указанные операции в соответствии с МСФО. При операционной аренде прибыль или убыток подлежит немедленному признанию, за исключением случаев, когда убыток компенсируется будущими арендными платежами по цене ниже рыночной. В этом случае убыток переносится на следующие периоды и списывается пропорционально арендным платежам на протяжении предполагаемого срока использования актива п.
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: ЕНВД в 2018 году. Вмененка для ИП и ООО, совмещение с НДС и Упрощенкой. Сравнение: енвд или патент?
Для расчета ЕНВД сначала определите налоговую базу за отчетный квартал одним из следующих способов.
Если организация сдает в аренду торговые места площадью не более 5 кв. м, то налоговую базу определите по формуле:
| Налоговая база по ЕНВД за квартал, рассчитанная по количеству торговых мест | = | Базовая доходность за месяц (6000 руб.) | × | Количество торговых мест, переданных в аренду, в первом месяце квартала | + | Количество торговых мест, переданных в аренду, во втором месяце квартала | + | Количество торговых мест, переданных в аренду, в третьем месяце квартала | × | К1 | × | К2 |
ПСН (патентная система налогообложения) для ИП
Патентная система налогообложения (ПСН) основана на покупке предпринимателем патента на сдачу в аренду (наем) жилых или нежилых помещений, находящихся в его собственности, сроком на один год.
Цена патента при постановке на учет будет основываться на потенциальном (что-то среднее), а не реальном доходе от сдачи помещений в аренду. Должны учитываться дополнительные региональные факторы и категория деятельности ИП.
В Москве есть собственный закон (№ 53 «О патентной системе налогообложения»), и применяется дифференцированный подход к предпринимателям в зависимости от площади и места расположения помещений.
Рассчитать стоимость патента можно, используя онлайн-калькулятор на официальном сайте налоговой службы.
Выдаётся патент на срок до 12 месяцев в пределах календарного года, и его можно пролонгировать.
Специальные налоговые режимы для арендодателя
Согласно подпункту 2 статьи 221 Налогового кодекса РФ плательщик НДФЛ имеет право на уменьшение налогооблагаемого дохода, полученного от оказания услуг по гражданско-правовому договору, на сумму профессионального вычета. Сумма вычета определяется в размере понесённых расходов, связанных с извлечением доходов.
Случай с предоставлением нежилого помещения в аренду подпадает под действие данной нормы в той части, что отношения арендодателя и арендатора действительно должны быть закреплены договором ГПХ. Далее необходимо определиться с тем, какие расходы, связанные с передаваемым имуществом, может нести арендодатель. Это, например, оплата коммунальных платежей, ремонт помещения и т.п.
Отсюда следует вывод, что таким видом вычета арендодатель не может воспользоваться, что подтверждается Письмами Минфина и ФНС. Правомерность использования профессионального вычета не зависит от того, включены ли коммунальные платежи в арендную плату. В любом случае налогооблагаемый доход на их сумму уменьшать нельзя.
Вместе с тем физическое лицо имеет право на использование других льгот, не связанных с деятельностью по предоставлению во временное пользование нежилого помещения.
Стандартные налоговые вычеты, предусмотренные статьёй 218 НК РФ:
- в размере 3 000 руб. для отдельных категорий граждан (ликвидаторы аварии ЧАЭС, лица, перенесшие лучевую болезнь и др.);
- в размере 500 руб. в отношении Героев СССР, РФ, участников Великой Отечественной войны и др.;
- в размере 1 400 и более для плательщиков, имеющих детей.