Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ИЖС: для каких целей подходит, и какими особенностями обладает». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
Расширены сведения в ЕГРН
С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:
- О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
- Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.
Таунхаусам присвоили правовой статус
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».
Таунхаус должен отвечать условиям:
- не более 10 блоков;
- не более 3 этажей.
Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
УВЕДОМЛЕНИЕ О СНОСЕ И ЗАВЕРШЕНИИ СНОСА
В целях сноса объекта ИЖС застройщик подает в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта или через многофункциональный центр уведомление о планируемом сносе не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по такому сносу. Указанное уведомление должно содержать в том числе следующие сведения:
- данные застройщика;
- кадастровый номер земельного участка, его адрес;
- сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
- сведения о праве застройщика на сам объект ИЖС, подлежащий сносу, а также сведения о наличии прав иных лиц на такой объект (при наличии таких лиц).
Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о планируемом сносе объекта ИЖС, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления проводит проверку наличия вышеуказанных документов, обеспечивает размещение этих уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора.
Застройщик не позднее семи рабочих дней после завершения сноса объекта ИЖС подает в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором располагался снесенный объект, в том числе через многофункциональный центр, уведомление о завершении сноса объекта ИЖС.
Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о завершении сноса объекта ИЖС, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления обеспечивает его размещение в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет об этом орган регионального государственного строительного надзора.
ПЕРЕХОДНЫЙ ПЕРИОД ПОСЛЕДНИХ ИЗМЕНЕНИЙ
Конечно, для перехода на новый порядок согласования ввода в эксплуатацию объектов ИЖС законодатель предусмотрел переходный период. В соответствии со ст. 16 ФЗ N 340 в случае, если заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС подано до 3 августа 2018 года, а также разрешение на строительство объекта ИЖС получено до 3 августа 2018 года, то получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. В данном случае сведения об объекте, за исключением сведений о местоположении объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и его площади, указываются в техническом плане на основании полученного разрешения на строительство и проектной документации такого объекта (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости. Об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС застройщик уведомляет уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство такого объекта. Рассмотрение уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС осуществляется по правилам, предусмотренным статьей 55 ГрК РФ о выдаче разрешения на ввод (в редакции измененного Федерального закона). При этом направление уведомления о несоответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности допускается только в случае несоответствия такого объекта требованиям разрешения на строительство.
Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до 3 августа 2018 года начато строительство или реконструкция жилого объекта, вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого объекта. В этом случае будет применяться порядок, предусмотренный положениями статьи 51.1 ГрК РФ о подаче уведомления о планируемом строительстве или реконструкции, а также положениями статьи 55 ГрК РФ о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (в редакции измененного Федерального закона). В таком случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Еще раз обращаем внимание, что в случае, если до 3 августа 2018 года начаты работы по сносу объекта ИЖС, не связанные со строительством или реконструкцией объекта капитального строительства на месте снесенного объекта, разработка проекта организации работ по сносу объекта и направление уведомления о начале таких работ по сносу объекта ИЖС не требуются.
Как получают земли под ИЖС
Среди соотечественников растет интерес к объектам ИЖС; что это надел, который используется под конкретные цели, знают многие. Однако далеко не все знают, как можно стать владельцем подобного ЗУ. На самом деле, возможны следующие варианты:
- Покупка у владельца. Вы можете взять понравившийся надел в кредит или рассрочку, или использовать накопленные финансы. Перед этим нужно убедиться, что ЗУ не находится, например, под арестом, и принадлежит единственному владельцу.
- Покупка у государства. В муниципальной собственности находится немало земли. Вы можете поставить свободный участок на кадастровый учет и написать заявление о его выделении без торгов. Если на данный надел претендует несколько человек, его будут продавать с аукциона.
- ЗУ можно получить от государства бесплатно. Но опция доступна лишь для некоторых категорий граждан, например, семьи с тремя и более детьми, военнослужащие, ветераны и другие лица.
- По наследству или по договору дарения. В обоих случаях нужно собрать документы и зарегистрировать права собственности в Росреестре.
Преимущества и недостатки земли под ИЖС
Разобравшись с ИЖС (расшифровка, что такое ИЖС, участок, который для него подходит), можно сделать некоторые выводы о том, что строительство индивидуальных домов имеет свои достоинства и недостатки. К первым относится следующее:
- Если категория участка «под заселение», то разрешение на строительство не требуется.
- К проектной документации не предъявляются строгие требования.
- В доме без проблем можно зарегистрироваться и получить почтовый адрес.
- Коммуникации подключаются без внесения дополнительной платы.
- Инфраструктура вокруг земельного участка достаточно хорошо развита.
Но индивидуальные жилые дома не лишены и недостатков. К таковым можно отнести следующие:
- Высокие налоги.
- Высокая цена на участки.
- В доме может жить одна семья.
- Габариты участка и количество этажей дома имеют ограничения.
Земельные участки под ИЖС: как сделать правильный выбор
Российское законодательство предусматривает несколько категорий земель, каждая из которых имеет определенный вид разрешенного использования. Для тех, кто решился на возведение отдельно стоящего жилого загородного дома, наиболее подходит категория – земли населенных пунктов, не имеющие ограничений в области градостроительства. Поэтому, выбирая земельные участки под ИЖС, в первую очередь, необходимо выяснить категорию и назначение использования земли, в частности, наличие возможности возведения жилого дома для временного или постоянного проживания с получением почтового адреса и официальной регистрацией либо отсутствие такой возможности.
В соответствии с п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ земли с разрешенным использованием под ИЖС, относящиеся к категории земли населенных пунктов, не предусматривают возможность возведения на них высотных многоподъездных жилых объектов с дальнейшей продажей в них квартир.
Количество этажей и этажность
Термины «количество этажей» и «этажность» не являются синонимами и не могут подменять друг друга.
- Этажность – количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Если отдельные части жилого дома имеют разное количество надземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.
- Количество этажей – количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.
4. Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пункте 1 части 3 настоящей статьи, запрашиваются органами, указанными в абзаце первом части 1 настоящей статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, в срок не позднее трех рабочих дней со дня получения уведомления о планируемом строительстве, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно. По межведомственным запросам органов, указанных в абзаце первом части 1 настоящей статьи, документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пункте 1 части 3 настоящей статьи, предоставляются государственными органами, органами местного самоуправления и подведомственными государственным органам или органам местного самоуправления организациями, в распоряжении которых находятся указанные документы, в срок не позднее трех рабочих дней со дня получения соответствующего межведомственного запроса.
Преимущества земельных участков, предназначенных для ИЖС
Строительство индивидуального жилого объекта вполне возможно и на участках сельскохозяйственного использования, садовых кооперативов, иных наделах.
Однако земли в черте населенного пункта с фиксированным назначением представляет массу преимуществ и приоритетов для возведения дома.
- Данные участки изначально предназначены для возведения жилья.
- Отсутствует зависимость от решений дачных или садовых товариществ, нет необходимости сдавать взносы, содержать аппарат, строить дороги.
- Создание инфраструктуры обеспечивается за счет финансирования из местного бюджета.
- Возможность участия в государственных программах по поддержке индивидуальных застройщиков.
- Обладание постоянной регистрацией, использование услуг территориально закрепленных детских, учебных и лечебных учреждений.
То есть, владелец жилого объекта, введенного в эксплуатацию и расположенного на участке, предназначенном для индивидуальной застройки, обладает массой преимуществ и прав, обозначенных современным правовым полем.
Жилищное строительство или индивидуальное жилищное строительство. Есть ли разница? К каким расходам может привести не верно указанный вид разрешённого использования земельного участка.
Разрешенное использование земельного участка «для жилищного строительства» и «для индивидуального жилищного строительства» имеет ли значения данное обстоятельство при исчислении земельного налога?
Предварительно хотелось бы обозначить, что рассматриваемая в настоящей статье ситуация касается только земельных участков, имеющих разрешённое использование «для жилищного строительства» или «для индивидуального жилищного строительства», на которых не имеется объектов недвижимости, зарегистрированных в установленном законом порядке.
Далее перейдем к сути проблемы.
Как известно в соответствии с п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговой базой для уплаты земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка.
Казалось бы, все просто, для расчета суммы земельного налога необходимо умножить ставку налога, действующую на территории конкретного муниципального образования, на кадастровую стоимость земельного участка.
Однако Налоговым кодексом РФ предусмотрены случаи исчисления земельного налога в повышенном размере (с учетом повышающих коэффициентов).
Так, ст. 396 Налогового кодекса РФ, с целью стимулирования строительства на земельных участках, установлены следующие случаи исчисления земельного налога в повышенном размере (с учетом повышающих коэффициентов):
1). абз. 1 п. 15 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. При этом, в случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.
2). абз. 2 п. 15 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
3). п. 16 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
Таким образом повышающий коэффициент земельного налога зависит от вида разрешенного использования земельного участка и действует до момента регистрации права собственности на первый объект недвижимости на земельном участке.
Так в случае, если земельный участок имеет вид разрешенного использования – «для жилищного строительства» (кроме «индивидуального жилищного строительства») при исчислении земельного налога:
— применяется повышающий коэффициент 2 – с первого дня владения земельным участком и в течении следующих 3-х лет, но до момента государственной регистрации прав на построенный объект.
— применяется повышающий коэффициент 4 – с четвертого года владения земельным участком и до момента государственной регистрации прав на построенный объект.
То есть повышенный земельный налог придется платить до момента регистрации права собственности на построенный объект.
Если регистрация права собственности произойдет в первые 3 года владения земельным участком, то до момента регистрации права собственности на построенный объект ежегодно придется платить земельный налог с повышающим коэффициентом равным 2.
Если регистрация права собственности произойдет в четвёртый, пятый и последующие годы владения земельным участком, то до момента регистрации права собственности на построенный объект, ежегодно придется платить земельный налог с повышающим коэффициентом равным 4.
При этом имеется важный нюанс, если государственная регистрация права собственности на построенный объект недвижимости будет произведена до истечения трехлетнего срока владения земельным участком, то земельный налог, уплаченный с повышающим коэффициентом 2 возможно возвратить или зачесть в счет иных платежей по налогу, но только в части превышающий размер земельного налога, исчисляемого без повышающего коэффициента.
Но, если государственная регистрация права собственности на построенный объект недвижимости будет произведена по истечении трехлетнего срока владения земельным участком, то земельный налог уплаченный повышающим коэффициентом 2 и повышающим коэффициентом 4 зачесть уже будет невозможно.
Для случаев владения земельным участком имеющем вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства», исчисление земельного налога, с учетом повышающего коэффициента, происходит по-иному.
Так повышающий коэффициент 2 применяется только с одиннадцатого года владения земельным участком и до государственной регистраций права собственности на построенный объект.
Далее, рассмотрим разницу между такими видами разрешенного использования земельного участка как «индивидуальное жилищное строительство» и «жилищное строительство».
До 2014 года в Российской Федерации не существовало какого-либо единого классификатора видов разрешенного использования земельных участков, и муниципальные органы власти, предоставляя земельные участки в собственность, самостоятельно определяли наименования видов разрешенного использования исходя из внутренних регламентов с учетом целей их использования.
В связи с этим можно только из практики применения видов разрешенного использования земельных участков указать, что такое разрешенное использование как «индивидуальное жилищное строительство» подразумевало возможность размещения жилого дома, а «жилищное строительство» подразумевало возможность размещения малоэтажных многоквартирных домов.
Отличия участков под ИЖС от земель других категорий
Список предложений земли не ограничивается наделами, в названии которых присутствует лишь аббревиатура ИЖС. Встречаются также участки типа ДНТ, СНТ и прочие. Эти сокращения обозначают конкретный вид собственности на определенный земельный надел. Но наиболее востребована земля, которая относится именно к рассматриваемой категории.
Вначале следует упомянуть, как расшифровывается ИЖС участок. Это – аббревиатура, которая означает “индивидуальное жилищное строительство”. Забегая наперед, отметим, что покупка такого участка допускает использование материнского капитала. К тому же на данную финансовую операцию распространяется возможность применения налогового вычета. Подробнее речь об этом пойдет ниже.
Если участок относится к категории “земля для ИЖС” – это значит, что территория предназначена для возведения частного дома по индивидуальному проекту. Исходя из данной формулировки эксперты единодушны во мнении касательно случаев, когда надел по документам официально попадает под данную категорию.
Если будущие владельцы земли собираются проживать в построенном доме постоянно, прописаться там и получить почтовый адрес, приобретать следует только такой участок.
Следует объяснить, что означает статус ИЖС применительно к зданию. Прежде всего оно должно иметь не более трех этажей. Кроме того, согласно ст. 49 Градостроительного Кодекса, на территории городских поселений и округов застройка и конфигурация ИЖС должны соответствовать общему плану населенного пункта.
Каждый земельный надел характеризуется видом разрешенного использования, определение которого является прерогативой специалистов при местной администрации. Поэтому полезно узнать, в чем разница СНТ и ИЖС. Кстати, аббревиатура СНТ означает “садоводческое некоммерческое товарищество”.
Отличия между участками этих категорий:
- Надел под ИЖС располагается, как правило, в черте городского поселения или муниципального образования. Земля СНТ имеет исключительно сельскохозяйственное назначение.
- На земле под ИЖС можно строить жилой дом высотой не более 3 этажей. На участках СНТ разрешается строительство лишь дачных домиков.
- Оформление постоянной регистрации на наделе под ИЖС не сопряжено ни с какими сложностями, но для постановки на учет на земле СНТ следует сначала ходатайствовать о признании постройки жилой и вводе ее в эксплуатацию.
- Поскольку участки под ИЖС располагаются на территории поселения, их благоустройство финансируется из местного бюджета. Для развития инфраструктуры вокруг СНТ тоже используются бюджетные средства, но его внутренняя территория благоустраивается только за счет взносов членов товарищества.
Если речь зашла об аббревиатурах, стоит упомянуть также понятие ДНП – “дачное некоммерческое партнерство” и ЛПХ – “личное подсобное хозяйство.
Больше информации по этому вопросу можно получить в статье «Категории земель в РФ».
Покупка земельного участка под индивидуальное жилищное строительство
Приобрести землю под ИЖС можно следующими способами:
- купив у частного лица;
- поучаствовав в государственных аукционных торгах;
- взяв в аренду;
- сменив уже существующий статус на ИЖС;
- воспользовавшись правом бесплатного получения.
Чтобы купить землю у частного собственника потребуется проделать следующие шаги:
- найти подходящий участок;
- проверить всю документацию и назначение земли;
- предоставить реализатору задаток;
- оформить сделку купли-продажи;
- зарегистрировать право собственности.
С целью принятия участия в аукционе потребуется:
- подать соответствующую заявку в муниципалитет;
- представить документ, удостоверяющий личность;
- внести в кассу указанную сумму задатка;
- поучаствовать в аукционе.
При этом стоит учитывать, что начальную цену, а также шаг торгов устанавливает администрация. Договор заключается с тем участником, который предложит наибольшую цену. На основании этого оформляются материалы о праве собственности на участок.
Жилое строение и жилой дом отличие в регистрации
не устанавливая ограничений по признаку признания помещения жилым. Жилым помещением, в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ. признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся жилые дома (и их части), квартиры (и их части), комнаты. В случае, если помещение формально не признавалось жилым, в нем невозможно получить регистрацию.
Дом все равно будет относиться к самовольным постройкам на территории для ведения садоводства. «Дачная амнистия» является исключением. — Вопросы по обеспечению коммунальных услуг и достаточной мощности электричества для жилого дома в дачном поселке будут стоять весьма остро. Могут присутствовать ограничения мощности по техническим условиям, проблемы с проведением водоснабжения и канализации, отоплением.
Отличие Индивидуального Жилищного Строительства От Жилищного Строительства
Отсюда следуют важные выводы: для многоквартирного дома характерными признаками является (1) расположение помещений (жилых и нежилых) друг над другом и (2) эти помещения должны относиться к разным квартирам. Если такие помещения в доме относятся к одной квартире, даже при расположении их друг над другом, то признаки «многоквартирности» отсутствуют.
В то же время нормативно-техническими документами предусматривается также строительство одно-, двух- и трехэтажных жилых домов блокированной застройки. Для них характерно наличие нескольких жилых блоков, количество которых не превышает десяти, и каждый жилой блок имеет одну или несколько общих стен без проемов с соседними блоками. Такой блокированный дом расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Необходимо заметить, что в ряде разъясняющих документов Минэкономразвития РФ указывает, что определение индивидуального дома в Градостроительном кодексе РФ носить условный характер, относится не к процессу строительства, а к процессам проектирования и экспертизы. Отсюда делается вывод, что ограничение индивидуального жилого дома тремя этажами градостроительным законодательством не предусмотрено. Дом может быть выше трех этажей.