Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Многих людей интересует вопрос, в чем разница между арендой жилого и нежилого помещения. Аренда жилья подразумевает заключение договора о найме. Он регламентирует порядок расчета, а также отношения между владельцем и нанимателем. Необходимо подчеркнуть, что такой термин, как «аренда» не может применяться по отношению к жилым помещениям. Вы можете получить помещение только на основании договора найма.
👨 Отличия аренды нежилого и жилого помещения
Нельзя обойти вниманием и другой важный момент. Квартиры и дома, являющиеся муниципальной собственностью, могут быть предоставлены лишь физическим лицам. Аренда нежилого помещения отличается тем, что:
- Она доступна только для юридических лиц и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;
- Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать на ней нельзя. Здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.
Для фиксирования стоимости аренды нежилого помещения используется забалансовый счет 001 «Арендованные ОС». Учитывается стоимость жилья, прописанная в договоре. Затраты отражаются в момент фактического получения помещения. Правила эти установлены Инструкцией по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000.
Вопрос: Как отразить в учете производственной организации затраты на аренду нежилого помещения, если договор аренды заключен в феврале, помещение получено от арендодателя в этом же месяце, а регистрация договора аренды произведена в апреле?
По договору аренды, заключенному на три года, организация по акту приемки-передачи получила в пользование нежилое помещение. Стоимость нежилого помещения определена в договоре в размере 2 500 000 руб. Нежилое помещение используется для производства продукции. Арендная плата за месяц составляет 36 000 руб. (в том числе НДС 6 000 руб.) и уплачивается организацией в последний день текущего месяца начиная с месяца, в котором помещение передано арендатору. Организация применяет метод начисления в налоговом учете.
Посмотреть ответ
Расходы на аренду, согласно пункту 5 и 7 Положения по бухучету, установленного Приказом Минфина №33н от 6.05.1999, считаются расходами по основным направлениям деятельности. Ежемесячные начисления по аренде отражаются на ДТ счета 20 «Главное производство» и КТ счета «Расчеты с кредиторами. Когда платеж перечисляется арендодателю, нужно выполнить запись по ДТ счета 76 и КТ счета 51.
Как арендатору учитывать операции по договору аренды помещения, оборудования или иного основного средства?
В рамках налогового учета передача недвижимости в аренду считается услугой на основании пункта 5 статьи 38 НК РФ. НДС, предъявленный компании, принимается к вычету на момент принятия услуги по аренде к учету. Вычет осуществляется на основании первичной документации на основании пункта 2 статьи 171, пункта 1 статьи 172 НК РФ.
ВНИМАНИЕ! Траты на оплату коммунальных услуг (с учетом НДС) будут учтены в структуре трат по основным направлениям работы компании. Признаются они в момент получения квитанций от лица, предоставляющего услугу аренды.
Коммунальные услуги могут оплачиваться разными способами. Платежи могут осуществляться самим арендодателем. В этом случае арендатор должен возместить расходы собственника помещения. Траты на оплату коммунальных услуг, включающие НДС, входят в структуру расходов по основным направлениям деятельности, что оговорено пунктом 5 и 7 Правил бухучета, утвержденных Приказом Минфина №33 от 6.05.1999. Эти расходы признаются только в том случае, если компания получила расчетные документы (основание – пункт 16 ПБУ 10/99).
В бухучете коммунальные расходы фиксируются по ДТ счета учета затрат. Корреспондирующим счетом является кредит счета 76. При переводе денег арендатору используется эта проводка: ДТ76 КТ51. Соответствующее указание дано в Инструкции по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000.
Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях
Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.
Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.
Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.
Выгодная формулировка
«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».
Что включает в себя базовая ставка от государства?
Ставка аренды имеет фиксированный характер и устанавливается за площадь всего помещения или за 1 кв.м. Второй вариант используется при предоставлении в наем государственных или коммунальных объектов. Местные органы издают акт, в котором формулируют методику просчета стоимости. Традиционно фиксированный размер платы вносится за первый месяц, а в последующие колеблется с учетом индекса инфляции.
В государственной (муниципальной) собственности находится имущество, в том числе недвижимое (помещения). Преимущественно это подвалы или комнаты в плохом состоянии. Финансы, полученные от сдачи их в аренду, идут в местный бюджет и очень важны для него. Размер оплаты устанавливается местным актом на основании Постановления Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)».
Документ носит рекомендательный характер и служит основой для местных документов.
Например, в Санкт-Петербурге действует Положение №1379 от 2009 года. Город заключил 7,5 тыс. арендных сделок. В Старом Осколе (Белгородская обл.) действует Постановление главы муниципального района №628 (2008 г.). Такие местные документы устанавливают базовую ставку в подведомственной территории.
В то же время, рекомендуемая методика применима ко всем формам собственности, в том числе негосударственной.
Базовая ставка учитывает рыночную стоимость и является минимальной платой без дополнительных коэффициентов.
- Базовая классификация арендных платежей закреплена ст. 614 ГК РФ. Критериями являются форма и периодичность расчетов. Однако законодатель не запрещает использовать комбинированные схемы.
- Порядок установления цен регламентирован лишь для муниципального, регионального или федерального имущества. Частные собственники свободны в выборе. Им следует лишь придерживаться принципов равноценности.
- Стороны сделок вправе пересматривать стоимость по договору с различной периодичностью. Если в соглашении не указан конкретный график, делать это разрешается не чаще 1 раза в год.
- Изменения арендной платы подлежат документальному закреплению. Дополнения к соглашениям, прошедшим государственную регистрацию, также подлежат отражению в Росреестре.
-
За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.
Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.
- За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
Изменение арендной платы
Условие об изменении размера арендной платы означает, что в течение срока действия договора согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен.
Если стороны полагают, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, из которых они исходили при определении размера арендной платы, им необходимо предусмотреть в договоре условие об изменении размера арендной платы.
Стороны вправе согласовать возможность изменения размера арендной платы, установив:
- основания изменения;
- порядок изменения;
- условия изменения;
- сроки (периодичность) изменения;
- величину (предел) изменения.
Существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:
- соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
- решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
- решение (воля) одной из сторон, если такое основание предусмотрено договором (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ).
Факторы, влияющие на оплату аренды
Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.
Способы указания арендной платы:
- Фиксированная стоимость.
- Цена за квадратный метр.
- Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.
Что важно при расчете арендной платы:
- Размещение нежилого помещения.
- Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
- Назначение объекта.
- Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.
Арендная плата – что это такое
В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.
Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.
В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.
Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:
- Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
- Техническое состояние помещения;
- Степень изношенности здания;
- Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
- Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
- Ключевое назначение помещения.
Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.
Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.
Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.
Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения
Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:
ПД = Аим + Азем, где
ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;
Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;
Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.
В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.
Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где
Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);
S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;
Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);
Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;
Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;
Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;
Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.
Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.
Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.
Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:
Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз
- Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
- Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
- Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
- Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
- Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
- Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
- Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
- Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
- Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:
- Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
- Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
- Кк3 – вход в помещение общий (0,1).
Общая сумма Кк = 0,9.
- Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы
Стороны договора аренды могут предусмотреть арендную плату не в твердой сумме, а путем определения механизма ее исчисления. При этом согласно позиции Президиума ВАС РФ изменение арендной платы в данном случае не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
На практике часто встает вопрос о необходимости подписания дополнительного соглашения и его государственной регистрации при изменении размера арендной платы в соответствии с механизмом, предусмотренным договором.
Кроме того, между сторонами нередко возникают споры относительно того, считается ли согласованным условие договора аренды о порядке и механизме определения размера арендной платы.
4.1. Вывод из судебной практики: Если в условии договора аренды о пересчете арендной платы в соответствии с ростом инфляции не конкретизирован порядок, способ и метод перерасчета, то такое условие не является согласованным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2009 по делу N А56-14245/2008
“…Спорным договором аренды и дополнительным соглашением к нему установлены условия о размере арендной платы, основаниях для ее перерасчета и изменении ее размера, а также условие о ее увеличении с учетом “роста инфляции в РФ (на основании официальных статистических данных)”.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
По мнению истца, официальным показателем, отражающим инфляцию в целом, является индекс потребительских цен, установленный постановлением Госкомитета Российской Федерации по статистике от 25.03.2002 N 23.
Кассационная инстанция считает правильным вывод судов обеих инстанций о том, что стороны не согласовали порядок пересчета размера арендной платы с учетом уровня инфляции…”
4.2. Вывод из судебной практики: Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом ее исчисления, предусмотренным договором, не является изменением договора и не нарушает запрета изменять размер арендной платы чаще одного раза в год.