Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выясняем, как правильно выбрать земельный участок под строительство дома?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.
Первейший фактор при выборе участка – расстояние до города. Даже если все, кто будут жить в доме, работают и учатся удаленно или на пенсии и не зависят на прямую от крупных населенных пунктов, тем не менее, условие близости мегаполиса или крупного поселка обязательно. Обусловлено это следующим рядом необходимых обстоятельств:
- Пополнение продуктовой и материальной базы.
- Использование медицинских услуг, в том числе неотложных.
- Взаимодействие с экстренными службами при развитии ЧП.
- Посещение прочих объектов по интересам (клубов, театров, магазинов, выставок и т. д.).
Кроме того, современный человек привык жить в обществе – ему необходимо общение. Вряд ли кто-то сможет надолго покинуть коллектив, друзей, родственников. Поэтому с этой точки зрения также нужно знать, как выбрать участок под строительство дома, чтобы в силу принятия поспешного эмоционального решения не оказаться надолго в социальной изоляции.
Какой должен быть размер участка для строительства дома
Важна соразмерность дома и участка. На тех же 10 сотках можно возвести коттедж побольше, однако в этом случае будет сложнее соблюсти строительные нормы, которые касаются расстояний жилого дома от соседних строений и въезда. Кроме того, при полной застройке не останется места для сада, бассейна, зоны барбекю, бани и других атрибутов загородной жизни.
Примеры грамотного распределения площади на объектах разной площади:
- 6 соток — небольшая дача или 1-2-этажный дом для постоянного проживания 7×8 метров, компактный огород или благоустроенное место для отдыха;
- 7-10 соток — 1- или 2-этажный коттедж побольше с навесом для автомобиля, баня, сад-огород, небольшой бассейн или детская площадка;
- 11-20 соток — жилой дом, баня, хозяйственные постройки, элементы ландшафтного дизайна и просторная площадка для отдыха;
- 20-30 соток — коттедж для большой семьи и несколько функциональных зон.
Удаленность участка для строительства дома от города
Чтобы правильно выбрать участок для строительства дома, важно решить, насколько далеко от цивилизации он может находиться. Возможно, вы фрилансер, а ваши дети учатся удаленно, но даже в такой ситуации следует выбирать землю неподалеку от населенного пункта. Почему нельзя покупать участок далеко от города:
- будет проблематично закупаться продуктами питания и всем необходимым;
- если участок далеко от города, скорая помощь не сможет добраться до вас, поехать в больницу самостоятельно не всегда возможно;
- если произойдет чрезвычайная ситуация, пожарная машина либо газовая служба будут добираться до вас слишком долго;
- у вас не будет возможности культурно провести досуг, прогуляться по ТЦ, сходить в музей.
Без социума человеку трудно прожить, поскольку ему требуется ежедневное общение. Никто не захочет быть в абсолютном одиночестве, без близких, коллег и единомышленников. Учитывайте эти моменты, чтобы купить землю в подходящем месте. Помните, что, даже если вас все устраивает, но участок находится далеко от населенного пункта, не стоит покупать его: в противном случае через какое-то время вам станет одиноко в полной изоляции.
Удаленные от города дома подходят для временного проживания. Например, в таком коттедже вы можете находиться по выходным, приезжать, чтобы пожарить шашлык, рыбачить и собирать грибы. Однако, если вы планируете находиться в коттедже постоянно, следует выбирать землю, расположенную максимально близко к населенному пункту, рядом с крупным городом либо в области, где экологическая обстановка наиболее благоприятная.
Чтобы проживание было комфортным, какой участок выбрать для строительства дома? Важно, чтобы он был достаточно близко к населенному пункту, однако не располагался рядом с загруженной трассой либо мегаполисом. Наилучшее месторасположение удовлетворяет таким критериям:
- до компании, где вы работаете (либо до университета, где учитесь), можно доехать за 60 минут, важно, чтобы на дорогу вы не тратили более полутора часов;
- до детского садика, школы дорога занимает до 30 минут при условии, что вы ездите на личной машине, такси, электричке либо общественном транспорте;
- перенаселенные районы, загруженные автомагистрали, заводы и фабрики расположены достаточно далеко от вашего участка.
Геологические параметры участка под строительство
- Рельеф участка
Идеальный вариант, когда участок ровный, однако такое встречается достаточно редко, в основном в продаже земля с перепадами высот. Для получения точных характеристик территории следует подать запрос в федеральное агентство геодезии и картографии. Сотрудники приедут на ваш участок, исследуют его и составят план.
Важно учитывать также то, в каком состоянии находится природная среда, есть ли поблизости лес, река или озеро.
- УГВ
Чтобы правильно выбрать участок для строительства дома, обращайте внимание также на уровень грунтовых вод. Если они расположены слишком высоко, коттедж и хозпостройки будут подтопляться. Чтобы узнать УГВ, нужно обратиться к специалистам, они также сообщат о динамическом состоянии грунтовых вод. Сами определить УГВ вы не сможете, однако от покупки земли стоит отказаться в следующих случаях:
- на участке в большом количестве растут влаголюбивые кустарники и трава;
- в колодце вода расположена на глубине 2-3 м.
Чтобы определить УГВ с помощью бурильной установки, нужно обратиться в геологическую службу РФ.
- Особенности грунта
Землю необходимо взять с разной глубины в нескольких местах и отправить в лабораторию. Зная точный состав почвы, вы сможете решить, нужно ли удобрять ее, прежде чем сажать растения, а также будете проводить строительные работы с учетом особенностей земли. Специалисты определят химический, а также механический состав грунта.
Учитывая данные, полученные после геологического исследования, вы сможете определить подходящую технологию строительства дома, подберете материал для основания, а в дальнейшем эта информация окажет помощь при возделывании земли.
Процедура оформления участка
- Проверьте документы на землю, убедитесь, что там нет ошибок и вы покупаете участок у собственника. Если продавец состоит в браке, запросите согласие супруга.
- Закажите выписку из Росреестра, где указаны все данные о земле – собственник, номер государственной регистрации права и обременения. Тогда вы не купите землю, заложенную в банке.
- Оставьте продавцу задаток и обязательно возьмите расписку. Помните, что при расторжении сделки по инициативе покупателя эти деньги не возвращают.
- Оплатите пошлину и оформите сделку в МФЦ. При оплате наличными возьмите у продавца расписку о получении всей суммы денег.
- Если все сделано правильно, через несколько дней в МФЦ можно будет получить документы о вашей собственности на землю.
Важно!!! Сохраните расписки, они понадобятся для подтверждения оплаты наличными при оформлении налогового вычета.
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
Кaкиe дoкyмeнты вaм пoнaдoбятcя
📑 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📑 дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);
📑 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;
📑 aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;
📑 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;
📑 ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;
📑 зaявлeниe o peгиcтpaции.
Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.
Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.
Совет 6 — проверить участок со строителями
Участок должен иметь простые формы и равные пропорции: не слишком узкий и не слишком длинный. Сразу отбрасывайте кривые, косые и прочие непригодные для строительства формы. Идеально — это квадратная форма участка с соотношением 1 к 10. То есть, если вы задумали строить дом площадью 150 кв. м, то идеальная площадь земельного участка должна быть не менее 1500 кв. м или 15 соток. Но, по факту, 2-х этажный дом площадью 150 квадратных метров отлично размещается и на 4 сотках.
Учтите, что форма и площадь участка станут ключевым фактором при проектировании и строительстве дома.
От себя рекомендую обратить внимание на проекты одноэтажных домов. Жить в одноэтажном доме удобно, а рыночная стоимость кв. метра будет на 20-30% выше, чем у двух- и тем более трех- этажного индивидуального жилого дома.
Итак, мы рассказали, как выбрать участок под строительство дома. Чтобы купить землю и не пожалеть, прислушайтесь к нашим рекомендациям:
- Решите, для чего вам нужен дом. В зависимости от этого, выбирайте тип участка. Если вы планируете жить в загородном доме постоянно, то приобретайте участок ИЖС или ЛПХ в границах населённого пункта. Если вы будете приезжать за город время от времени, то берите участки СНТ или ДНП.
- Изучите карты в интернете. На них вы увидите, какие объекты находятся неподалёку, а какие появятся в скором времени. Также вы узнаете, не находится ли выбранный вами участок в охранной зоне.
- Обратите внимание на качество дорог. Если дорога к участку вся в ямах или сделана из грунтовки, то не стоит спешить с его покупкой.
- Узнайте уровень грунтовых вод. Подземные воды должны пролегать на глубине 3 метра и более.
- Выясните, какие коммуникации можно провести к участку. Хорошо, если будет возможность подвести газ и водопровод.
- Исследуйте ближайшую местность на наличие ферм, свалок, заброшенных зданий или железнодорожных путей. Если вы не готовы мириться с неприятным запахом и постоянным шумом, то лучше купить участок подальше от этих мест.
Стать респектабельным землевладельцем
Если подходить к вопросу покупки участка по-дилетантски и действовать только на эмоциях, то все выглядит крайне просто: понравилось место, подходит цена — хватай, потом разберемся. Но если к делу будущего строительства подойти сразу с умом, то учесть надо будет довольно много факторов, которые, впрочем, позже помогут сэкономить немало денег и не позволят мечтам разбиться о реальность.
Первое, на что стоит обратить внимание, — размер и форма участка. Кажущиеся довольно приличными и приятными для сердца новоявленного «феодала» 15—20 соток на деле могут оказаться совсем не пригодными для жизни и современной стройки. В новых поселках наделы неправильной формы практически не встречаются, но вот если вы засматриваетесь на старые деревушки в живописных местах, то участки-«шнурки» там, увы, не редкость.
— Проектирование будущего дома надо начинать именно с выбора участка, — считает Андрей Цивилько, руководитель архитектурного бюро Civil&ko. — Зачастую мне звонят люди и просят подобрать типовой проект на, скажем, 180 «квадратов» или даже «нарисовать» индивидуальный дом, но при этом участка у них еще нет. Это в корне неверный подход. И вот почему.
Какая категория земель лучше для строительства загородного дома?
Новое в Земельном кодексе 2019
С 1 января в действие вступили новые редакции Земельного, Градостроительного, Жилищного кодекса, закона об Ипотеке, которые существенно изменяют представления о земельных участках. Прежде всего, исчезают понятия «дача», «дачный участок», «дачное объединение». Остаются только «садоводческие» и «огороднические» некоммерческие товарищества.
На земле для ведения садоводства можно возводить капитальный жилой дом. Требования к нему, как и в случае с ИЖС – не больше трех надземных этажей (но не выше 20 м). Дом должен быть предназначен для проживания одной семьи, т.е. без деления на квартиры. Правда, теперь даже в СНТ для строительства дома надо получать разрешение (раньше это так надо было делать только на землях населенных пунктов с разрешенным использованием ИЖС).
На землях для огородничества можно возводить только некапитальные сооружения, то есть без фундамента.
Так же важно, что теперь садовый дом можно признать жилым домом (если он отвечает всем техническим регламентам, предъявляемым к жилым домам) и – наоборот (если только никто не живет в этом доме постоянно). Эта процедура регламентируется постановление правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». В жилом доме можно получить постоянную регистрацию
Расположение участка, инфраструктура
- Удаленность от города. Удобно ли добираться взрослым на работу, детям в школу? Где ближайшая остановка общественного транспорта, с какой регулярностью он ходит? Личное авто – дело хорошее, но и машина иногда ломается, и приходится «как все» – пешком.
- Состояние дорог и подъездных путей в районе строительства. Летом все смотрится привлекательно. Но что будет в межсезонье, в зимний период? К примеру, распутица, если дорога не асфальтирована, снежные заносы в случае узких проулков.
- Наличие в округе торговых точек, мед/учреждений и тому подобное.
- Устойчивость работы сотовой связи на участке под дом. Будет ли возможность дозвониться хотя бы до экстренных служб при возникновении нештатных ситуаций?
- «Нежелательные соседи». Достаточно перечислить лишь наиболее типичных – автострады (постоянный шум), пром/предприятия (смог и сажа на кровле, фасаде, окнах дома), очистные сооружения (полчища комаров). Естественные водоемы также не только лишь приятная прохлада, возможность искупаться или порыбачить. Необходимо уточнить, насколько разливается озеро, речка в сезон таяния снегов, не заходит ли вода на выбираемый участок.
Отдельно следует остановиться на перспективе освоения (развития) данной территории. Любая масштабная стройка, развернутая неподалеку от участка, может оказать самое негативное влияние на условия дальнейшего проживания в доме. Смещения грунта нередко приводят к проседанию фундамента, изменению конфигурации подземных водяных пластов. В лучшем случае дебет скважины на участке может снизиться незначительно, в худшем – придется искать место под новую.
Какой оптимальный размер участка необходим?
Пейзажный вид, коммуникации, подъездные дороги это все очень хорошо и важно, но какой у этого участка должен быть размер? Сколько, как говориться вешать в граммах? Достаточно ли для постройки капитального, жилого дома 2-х соток или стоит придерживаться советского стандарта в 6 соток?
А может нам жизненно необходимо иметь 12 соток? Я даже убежден, что некоторым из Вас по карману и все 25 соток земли. Так какой же размер оптимален и оправдан для строительства дома?
Современный мир диктует современный условия, по которым среднестатистический одноэтажный дом имеет площадь от 90 до 130 квадратных метров. Двухэтажных дом варьируется от 130 до 220 метров квадратных.
Пятно застройки среднего одноэтажного дома составляет 10х11 метров, что составляет 1,1 сотку. С учетом градостроительных норм по отступам от забора и наличию построек второго и третьего плана (гараж, баня, беседка) минимальным размером участка будет 4 сотки.
Этого хватит на ваши нужды, но как говорится впритык. Средним и более чем достаточным будет участок размером в 10-15 соток. В этом случае, все Ваше свободное время займет огород, который будет равен примерно 6-8 соткам.
Участок в коттеджном поселке, стоит-ли?
Во круг практически любого города России, в живописных местах возле речки или даже в лесу стали образовываться границы массовой или планомерной застройки. В народе такие места называют «Коттеджные поселки» или «ДНТ» (дачное некоммерческое товарищество).
Названия могут быть разными:
«деревни нового типа», «клубные поселки», «элитные поселки», «слободы» и т.д. Сразу скажу, что более подробно о коттеджных поселках вы можете прочитать на нашем портале.
Как это все устроено? Очень влиятельный предприниматель выкупает огромнейший участок земли в живописном месте возле города. Это участок межеванием делится на более мелкие по 10-15 соток.
Всему этому товариществу дается название в ключе: «Пупкинская слобода». Обносят всю территорию забором и ставят шлагбаум.
В каких ситуациях местная администрация может не разрешить строительство дома?
Как правило, проблем с получением разрешения не возникает. Отказ в разрешении может быть направлен в нескольких случаях:
- Категория земель и вид разрешенного использования не предусматривает возможности размещения жилого дома;
- Отсутствуют права на земельный участок;
- Планируемый к строительству дом не соответствует параметрам разрешенного строительства (например, высота превышает 3 этажа или 20 метров);
- Участок расположен на территории, где ограничено строительство (зоны, установленные Росавиацией, Роснедрами или госорганов, отвечающих за сохранение объектов культурного наследия);
- Ошибки в заполнении формы.
Отказали в разрешении на строительство частного дома? Проконсультируйтесь с экспертами ДОМ.РФ о том, что можно предпринять.