Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недееспособный собственник – особенности купли-продажи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Гражданский кодекс содержит положения, регламентирующие сделки с недвижимостью и общие правила распоряжения имуществом подопечных. Федеральный закон № 48 от 24.02.2008 г. «Об опеке и попечительстве» устанавливает специальные условия для сделок, рассматриваемых в данном разделе.
Перечень документов для совершения сделки
Если предметом сделки является квартира, дом, дача и т.д.
- заявление о выдаче предварительного разрешения;
- документы, удостоверяющие личность недееспособного или ограничено дееспособного гражданина;
- документы, удостоверяющие личность опекуна;
- документы подтверждающие полномочия опекуна;
- решение суда о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным;
- правоустанавливающие документы на имущество недееспособного, а также имущество, принадлежащее на праве собственности гражданам, являющимися другими сторонами совершаемых сделок (свидетельство о регистрации права собственности, свидетельство о праве на наследство, договор на передачу квартир в собственность граждан, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, вступившее в законную силу судебное решение и т.п.), в отношении которого предполагается совершить сделки;
- технические и кадастровые паспорта на имущество, являющееся предметом сделок;
- отчеты об оценке рыночной стоимости имущества, являющегося предметом сделки, составленные оценщиком, имеющим соответствующую лицензию на проведение оценочной экспертизы;
- предварительные договора (купли-продажи, мены, и т.п.) предметом которого является имущество, а также имущество, принадлежащее на праве собственности гражданам, являющимися другими сторонами совершаемых сделок;
- справку обслуживающей организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг в отношении жилого помещения, являющегося предметом сделок;
Документы для получения разрешения органа опеки и попечительства
Обращение с подобной просьбой оформляется заявлением, в котором прописывается сам продаваемый объект со ссылкой на правоустанавливающий документ и долей собственности лица под опекой, основания для продажи, заверение ο приобретении другого объекта недвижимого имущества опекаемому с указанием расходов сверху вырученной суммы от продажи.
В некоторых случаях разрешение от органа опеки может быть выдано и без намерения покупать новое жилье. Случается подобное при поселении подопечного в государственное учреждение. К примеру, когда пожилого человека помещают в Дом престарелых. В таком случае опекун должен поместить на счет опекаемого лица денежные средства в размере, равном стоимости продаваемой недвижимости. Произойти это должно до самой продажи.
Для письменного одобрения намерений продать недвижимое имущество лица под опекой к заявлению прикладываются следующие бумаги:
- паспорт опекуна (копия);
- документация в отношении продаваемого и покупаемого объектов;
- иные документы, подтверждающие правомерность действий опекуна.
Сделка по продаже жилого помещения недееспособным лицом
Сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, ничтожна. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить – возместить его стоимость. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею при продаже жилого помещения реальный ущерб, если дееспособной стороне было известно о недееспособности другой стороны.
Сделки по распоряжению имуществом, в том числе жилым помещением, совершенные без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности, может быть признана судом недействительной по иску попечителя. В случае признания сделки недействительной, стороны обязаны возвратить все полученное в натуре, а при невозможности возврата в натуре – возместить стоимость полученного. Дееспособная сторона также обязана возместить реальный ущерб.
Продажа квартиры после выписки недееспособного владельца
Один из способов продажи недвижимости, принадлежащей недееспособному, – предварительно выписать его. Поскольку такие граждане постоянно находятся под пристальным надзором органов попечительства, опекун обязуется сообщать о любой смене места проживания недееспособного. Только постановление от органов опеки может служить основанием для выписки недееспособного лица.
Для получения разрешения на выписку недееспособного лица из органов опеки ему потребуется предоставить жилье, которое является равноценным отчуждаемому. Если опекун желает направить недееспособного в дом престарелых, потребуется материальная компенсация, которая равноценна реализуемой после выписки недвижимости.
Чтобы выписать из квартиры недееспособное лицо, потребуется следующее:
- Составить заявление, в котором указать причину, по которой опекун собирается выписать опекаемого.
- Подать заявление, паспорт опекуна и копию документа, согласно которому лицо было назначено опекуном недееспособного, в территориальное отделение органов опеки.
- Получить постановление, подписанное главой районной администрации, от органов опеки.
- Обратиться в Федеральную миграционную службу с заявлением о снятии недееспособного с регистрационного учета.
- Получить лист убытия, который необходимо предоставить по месту новой регистрации недееспособного.
Как продать квартиру без встречной покупки
Легче всего органы опеки разрешают продажу квартир со встречной покупкой — альтернативные сделки. Но есть случаи, при которых они не будут возражать о продаже даже без встречной покупки.
Если продаете квартиру для оплаты лечения ребенка или подопечного. В этом случае инспектор разрешит купить квартиру позже или меньшей площади. Вам надо будет подтвердить диагноз, необходимость лечения и денежные расходы.
Если выделите ребенку или подопечному долю в ином месте. Например, вы продаете квартиру, а взамен бабушка наделяет его аналогичной долей в своей квартире.
Если переезжаете в другой город, органы опеки выдадут разрешение при условии, что вы переведете деньги от продажи на счет подопечного, а потом в течение двух месяцев купите новую равноценную квартиру и уведомите об этом органы опеки. Еще более лояльными инспекторы будут если вы переезжаете ради смены климата по состоянию здоровья (например, из-за хронических заболеваний, врожденных патологий, аллергий и пр.) или если подопечному требуется специализированное учреждение, которого нет в вашем городе (коррекционная или спортивная школа, школа для детей-инвалидов).
Если покупаете квартиру по договору долевого строительства, разрешение выдадут при условии, что дом уже находится в финальной стадии строительства, а до переезда подопечный должен быть где-то зарегистрирован (прописан).
Если не можете сразу предоставить вариант новой квартиры, органы опеки могут разрешить вам продажу квартиру, с обязательством перевода денег на счет подопечного и скорейшей покупки новой равноценной квартиры. Новое жилье должно быть не хуже старого по площади, стоимости, количеству комнат, расположению и пр.
Если органы опеки настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, но это невозможно, принесите им предварительной договор на покупку квартиры. Также вы можете обратиться в суд. Но практика показывает, что всегда проще договориться, чем судиться.
- Чтобы продать квартиру одним из собственников которой является ребенок или недееспособный взрослый, понадобится разрешение органов опеки и попечительства.
- Если подопечный только зарегистрирован (прописан) в квартире, разрешение не нужно, но вы должны выписать его и одновременно зарегистрировать на новом месте.
- Перед обращением в органы опеки за разрешением на продажу, найдите покупателя.
- Докажите инспектору, что продажа не ущемляет интересы и права подопечного и новая квартира будет равноценна старой по стоимости, площади, количеству комнат и условиям проживания.
- Разрешение на покупку или отказ выдадут в течение 2-4 недель. Если не согласны с решением инспектора или условиями к сделке, их можно оспорить в суде.
- После получения разрешения у вас будет месяц на продажу старой и покупку новой квартиры.
- Чтобы органы опеки были уверены, что подопечный не останется без жилья, вы должны провести альтернативную сделку — одновременно продать старую и купить новую квартиру. Сделку обязательно должен зарегистрировать нотариус. За его услуги придется заплатить госпошлину.
- Вы не можете продать квартиру или долю в ней родственнику.
- Вы можете продать квартиру без встречной покупки, если вам нужны деньги на лечение, вы переезжаете в другой город или выделяете подопечного долю в другом жилье. Если не можете сразу предоставить вариант новой квартиры, органы опеки могут разрешить вам продажу квартиру, с обязательством перевода денег на счет подопечного и скорейшей покупки новой равноценной квартиры.
- После регистрации договоров и перерегистрации прав собственности, в течение месяца уведомите органы опеки о покупке новой квартиры и наделении подопечного правом собственности.
В течение какого срока действует разрешение?
Срок действия такого разрешения не установлен, однако сделка может быть совершена при соблюдении ранее оговоренных условий, например, в разрешении может быть указано, что по итогам сделки несовершеннолетний должен получить в собственность другое жилое помещение.
Какие права имеет опекун на жилую площадь опекаемого: обязанности опекуна, сделки с имуществом
В данной статье будет поднят имущественный вопрос, напрямую связанный с опекунством. С каждым годом количество опекаемых лиц снижается, что конечно же радует. Так в 2008 году на попечительстве было 89820 человек, а к 2017 число сократилось до 12810. Хочется заметить, что это очень серьезный прогресс, как например, в странах СНГ к сожалению это число только масштабно увеличивается.
Опекун – гражданин, получивший согласие от соответствующих органов опекать недееспособное лицо. Гражданский Кодекс РФ (статьи 31-40) и федеральный закон РФ «Об опеке и попечительстве» — регулирует права опекаемого и опекуна. Судьи опираются на данный закон, при решении различных проблем, связанных с опекой.
Продажа недвижимости наследниками
Зачастую опекунами у недееспособных граждан являются их родственники. Дети, братья-сестры, родители. По закону опека автоматически прекращается, если умер сам подопечный или опекун.
Согласно 17 статье опекунам нельзя наследовать имущество опекаемых ими и наоборот. Это возможно, если ранее недвижимость была совместной.
Можно продавать , если ты его наследник? Если законный представитель упоминается в тексте завещания подопечного, написанного ранее, когда тот еще сохранял ясность ума. Иначе шанса стать наследником нет. Наследование происходит двумя путями:
- по закону – когда изучается 7 очередей прямых наследников;
- по завещанию – учитывается лишь документ, написанный до официального признания человека недееспособным.
Сделки с самим подопечным
Какие права имеет опекун на жилую площадь опекаемого: обязанности опекуна, сделки с имуществом Доходы подопечного, в том числе суммы, полученные в результате социальных выплат, алиментов, пенсий и др. — распоряжается подопечный, либо попечитель, главном образом в интересах опекаемого. Все расходы, в обязательном порядке, необходимо учитывать и передавать в органы опеки. Существует такой тип людей, которые гонятся только за деньгами, готовы ради них абсолютно на все. Данный класс людей специально берут недееспособных граждан на попечение, чтобы после их смерти получить наследство, поэтому в законодательстве Российской Федерации предусмотрен специальный пункт свидетельствующий о том, что получение опеки над имуществом может быть произведено лишь в одном случае, если договор составлен до признания недееспособности опекаемого.
Опекун не может распоряжаться имуществом опекаемого, но имеет право пользования, только в интересах увеличения благосостояния подопечного, другие действия влекущие уменьшение имущества опекаемого строго запрещены законом.
Новое жилье не должно быть хуже продаваемого. Жилищные условия ребенка ни в коем случае не должны быть ухудшены в результате сделки.
Доверительное управление имуществом
Права и обязанности опекуна – может ли он распоряжаться имуществом опекаемого Опекун обязан принимать определенные меры по защите прав на имущество. Он должен предъявлять требования, связанные с неисполнением третьими лицами своих обязательств, возникших относительно переданного в доверительное управление дома или квартиры. Именно по данной причине права и возможности опекунов по отношению к имуществу своих подопечных провоцируют огромное количество всевозможных споров. Почти каждый человек интересуется тем, имеет ли он законное право пользоваться имуществом опекаемого и распоряжаться им по своему усмотрению.
Статья 37 Гражданского кодекса РФ регулирует права и обязанности попечителей и права опекаемых. Согласно этому документу, опекун не имеет права распоряжаться жилищем, активами несовершеннолетнего.
Чтобы избежать проблем в будущем при приобретении квартиры с недееспособным собственником пригласите юриста по недвижимости. Специалист проследит, чтобы все требования законодательства были соблюдены.
В любом случае тщательно изучите историю квартиры. Узнайте, не был ли перед приватизацией выписан недееспособный гражданин. Удостоверьтесь, что ничьи права не были нарушены, чтобы исключить криминал. Будьте особенно внимательны, если приватизация происходила в 90-е годы, когда бесчинствовали черные риелторы.
Перед подписанием договора с представителем, действующим по доверенности, обязательно пообщайтесь с собственником. Часто невменяемость видна невооруженным глазом по выражению лица, манере одеваться, жестам, странностям в поведении. При настораживающих явлениях не рискуйте и не соблазняйтесь низкой ценой: юридически чистую квартиру дешево продавать нет нужды.
Правила распоряжения собственностью опекаемого
Оценивая ситуацию, имеет ли право действующий опекун распоряжаться имуществом опекаемого лица, предстоит принять во внимание закон об опеке и попечительстве, а кроме того рассмотреть ряд определенных для этого правил, которые подкреплены нормативной базой РФ, а именно:
- Здесь предусмотрено соблюдение прав подопечного.
- Не допускается самовольное распоряжение активами.
- Сдавать квартиру опекаемого ребенка можно с дозволения органа опекунства.
- Забота об интересах и активах недееспособного человека.
- Продать квартиру опекаемого не получиться, так как не приемлемо сокращение.
- Предусмотрена возможность траты части средств, но это должно быть обосновано нуждами (к примеру, оказание необходимых медицинских процедур).
- Прописка, как и возможность, продать собственность не приемлема.
- Такой представитель представляет все законные интересы подопечного.
- Права опекуна на жилую площадь опекаемого не могут присутствовать, а кроме того переходить на основании сделки к иным лицам.
Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что у таких представителей хоть и присутствуют серьезные права, однако они также ограничены законодательством. Оценивая ситуацию, может ли опекун прописаться в квартиру своего опекаемого, присутствует однозначный и отрицательный ответ, однако с ситуацией, может ли опекун продать квартиру своего подопечного не все так просто.
Сделки с имуществом подопечного
Закон не запрещает опекунам пользоваться имуществом опекаемого ребенка или недееспособного взрослого, к примеру, возможно совместное проживание в квартире подопечного. Но, возможность использования никоим образом не обозначает возможность свободного распоряжения. Да, опекун может проживать в жилом помещении подопечного, и только. Он не вправе продавать, закладывать квартиру или дом воспитанника, распоряжаться его жильем каким-либо иным способом. Если имеется острая необходимость в проведении сделки с имуществом опекаемого ребенка или недееспособного взрослого, без согласия ООП это сделать не получится.
Для получения разрешения на сделку с имуществом подопечного (обычно на продажу), заявитель должен обратиться с ходатайством в тот отдел опеки, в котором находится личное дело его семьи. В заявлении потребуется указать причины, по которым необходимо проведение сделки.