Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда земли с правом выкупа». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Аренда участка с правом выкупа подразумевает возможность приобретения земли за денежные средства. Это должно быть прописано в договоре, который оформляется между арендодателем и землепользователем-арендатором.
У кого лучше арендовать землю: у государства или муниципалитета
Все земли, не принадлежащие частным лицам и организациям, делятся на государственные и муниципальные. Принцип заключения договора аренды земельного участка с правом выкупа одинаков и в том и в другом случае.
В настоящее время распространено мнение о том, что если гражданин планирует взять объект для ИЖС, то обращаться необходимо в муниципалитет. А земли сельскохозяйственного назначения находятся в государственном владении. На самом деле, государственными участками признаются те земли, которые не находятся в собственности юридических, физических лиц и муниципальных образований. При этом назначение объекта большого значения не оказывает.
Надо отметить, что стоимость аренды даже на похожие участки может различаться в зависимости от того, в чьей собственности они находятся. Перед обращением к арендодателю с предложением о заключении арендного соглашения, рекомендуется внимательно ознакомиться с действующим в субъекте нормативно-правовым законодательством.
Как оформить выкуп арендуемого участка – пошаговая инструкция
Для оформления выкупа арендуемого участка необходимо обратиться в территориальный орган исполнительной власти или в муниципалитет. Действовать нужно согласно алгоритму:
- Предоставить общегражданский паспорт (свидетельство о постановке на учет для организаций), межевой план, выписку из ЕГРН и договор аренды.
- Независимый оценщик устанавливает выкупную цену земли.
- Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную стоимость. В документе прописывается стоимость выкупа.
- Заявление с указанием просьбы передать конкретный участок в собственность за определенную плату.
- Подписание договора купли-продажи и перечисление оплаты.
- Оформление акта приема-передачи.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
- Получение выписки из ЕГРН.
Существует установленная форма заявления на передачу участка в частную собственность за определенную плату. Оно пишется на имя главы муниципалитета. В тексте обязательно нужно указать адрес, площадь, целевое назначение, категорию земли и кадастровый номер. Также прописывается согласие на обработку персональных данных.
Проведение процедуры реализуется на основании правил, отраженных в земельном законодательстве. К числу обязательных для соблюдения условий относится то, что гражданин должен в добросовестном порядке исполнять требования, которые будут прописаны в арендном соглашении. В том числе, это касается своевременной уплаты арендных платежей. Используются земли в строгом соответствии с установленным назначением. Учитывается категория территории, на которой располагается участок. Оценить потребуется возможность оплаты стоимости определенного участка, которая выражается в форме денежных средств. У государственных органов не должно быть планов относительно использования земель, которые находятся в аренде после того, как завершиться срок действия документа.
Проще всего станет выкупить участок после того, как истекает период действия соглашения. Если на момент окончания у гражданина нет необходимой суммы, возникает возможность продлить договор. Это требуется для того, чтобы у человека появилась возможность подготовить средства для покупки.
Для получения участка в дальнейшее владение, потребуется выкупить его. Изначально нужно сформировать соглашение с учетом всех существующих правил. В частности, обязательно отражается, что в дальнейшем участок будет выкуплен конкретным гражданином. Если гражданин хочет купить землю ранее срока действия соглашения, ему потребуется заранее оговорить такую возможность. Это согласуется со второй стороной правоотношений и при наличии согласия, прописывается в договоре.
ВАЖНО !!! Важным моментом выступает то, у гражданина, который арендовал участок, и у того, кто на земле что-либо построил, имеется первоочередное право относительно выкупа участка. К основным условиям относится то, что процедура проходит регистрацию при обращении в отделение Росреестра.
Кроме того, исключительного типа правомочия имеются у граждан, которые арендовали участка, отнесенные к категории сельскохозяйственных. В использовании у человека такая территория должна находиться на протяжении трехлетнего периода. Процедура, предполагающая выкуп участка, предусматривает прохождение нескольких последовательных шагов. В том числе, изначально потребуется составить заявление, в котором отражается просьба относительно передачи участка в аренду с дальнейшим выкупом.
В муниципальные органы потребуется предоставить заявление и акт, посредством которого удостоверяется личность гражданина. Кроме того, нужна бумага, отражающая проведение процесса межевания, арендное соглашение. Также требуется кадастровая документация в отношении участка. Если на земле находятся постройки, нужно собрать бумаги на них. Стоит учесть, что в качестве дополнительного документа может быть затребована справка. В ней прописывается, что гражданин своевременно и исправно вносил арендную плату. Если муниципальные органы принимают положительное решение по заявлению, человека пригласят для подписания соглашения. Указанный акт обсуждается сторонами и в случае согласия, акт подписывается. Затем гражданину потребуется внести часть средств. Используются с указанной целью реквизиты органов муниципалитета.
ВАЖНО !!! Обязательным требованием становится заверка соглашения при обращении в нотариальную контору. После совершения указанных действий человек вносит остальную часть оплаты. Для регистрации соглашения, потребуется обратиться в отделение Росреестра.
Когда указанные действия реализованы в полной мере, гражданин считается полноправным владельцем земельного участка. Это говорит о том, он вправе распоряжаться наделом в соответствии с собственными интересами. Иногда могут возникнуть сложности при проведении указанной процедуры.
Они касаются того, что не предусматривается возможности для муниципальной администрации отказаться от совершения рассматриваемой сделки. Однако, иногда процесс значительно затягивается. Для быстрого оформления сделки, нужно учитывать определенные факторы. В том числе, следует внимательно собирать документы. Если хоть одна бумага будет отсутствовать, в выкупе откажут.
Кроме того, обратить внимание нужно на то, чтобы в ней не содержалось неточностей. Это вызовет сомнения, повлечет признание документа недостоверным. Принимать во внимание нужно и то, что некоторые земли нельзя продать. Также отказ выносится, когда заявителем является не гражданин страны.
По правилам ГК договор аренды заключается на определенный срок, в том числе предельно допустимый, и прекращает свое действия после его истечения. При этом на протяжении периода действия договора, арендатор обязуется исправно перечислять арендодателю плату.
Право выкупа может быть закреплено на уровне законодательства либо предусмотрено положением договора.
При этом основополагающим условием передачи земли в собственность арендатора выступает следующее: пользователь земли до окончания срока действия договора выплатит арендодателю стоимость участка.
Выкуп осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Объект должен пройти кадастровый учет.
- Участок должен относиться к числу объектов, подлежащих передаче в аренду. Таковыми законодательство признает участки:
- сельхозназначения, которые можно использовать только для ведения фермерского хозяйства;
- отведенные для ИЖС;
- предназначенные для возведения социальных объектов, например, больниц, школ, детских садов.
- Выкуп земли, не относящейся к категории сельскохозяйственных ресурсов, допускается при условии того, что по территории участка не проходят инженерные сети.
Пошаговая инструкция оформления участка
Относительно недавно процедура выкупа участка была настолько трудной, что большинство признавали ее невозможной. Но благодаря изменениям в Земельном Кодексе, процесс упростился, хотя и по-прежнему остается весьма длительным и трудоемким.
Процедура выкупа земельного участка из аренды:
- Обращение к владельцу земельного участка с заявлением о выкупе территории. В этом документе указывается не только намерение на осуществление процедуры. Арендатор должен также сослаться на первоначальный договор или приложение к нему, дающие такое право.
- Проведение кадастровой оценки участка. Эту процедуру проводит вызванный кадастровый инженер. Факторы, которые влияют на общую стоимость — площадь, географическое расположение, наличие на территории построек или насаждений и др.
- Постановка участка на кадастровый учет. Начинается почти одновременно с предыдущим пунктом, но затем участники соглашения аренды должны явиться в органы кадастрового учета с планом территории, результатом оценки и заявлением на внесение надела в реестр (если он там уже не числился).
- Заключение с владельцем договора купли-продажи, если он одобрил первоначальное заявление на осуществление данной процедуры.
- Осуществление регистрации по вновь открытому праву собственности.
Сопровождение заключения договора аренды земли у государства
Наши услуги включают в себя:
- Консультация по выбору земельных участков, процедуре и стоимости Госаренды;
- Помощь в выборе земельных участков;
- Предварительное согласование с госорганами возможности выделения отобранных земельных участков;
- Утверждение схемы расположения земельных участков или отказ в утверждении указанной схемы;
- Межевание земельного участка (оплачивается заказчиком);
- Регистрация вновь образованного земельного участка в Росреестре;
- Регистрация договора аренды (кроме случаев выкупа земельных участков);
- Получение и предоставление заказчику кадастровой выписки на земельный участок.
Плюсы аренды участка с последующим выкупом
Аренда земельного участка с последующим выкупом имеет много плюсов.
Основным преимуществом подобного способа приобретения земли является вложение своих финансов, в отличие от обычной аренды. Существует возможность выбрать лучший по площади, расположению или другим параметрам участок, при стандартной покупке это доступно не всегда – есть ограничения по бюджету.
К минусам относится бюрократизм. Его суть в желании государства получить больше выгоды, для чего привлекаются сторонние специалисты, тарифы на услуги которых постоянно растут. Если земельный комитет принял решение не выделять вам территорию, он сделает это законными методами. Государству выгоднее сдавать вам площадь в наем, чем продавать. Поток денег в государственную казну тогда больше.
Еще один недостаток – нужно собрать все документы на понравившуюся площадь самостоятельно, за свой счет. Может произойти ситуация, когда данных относительно права собственности нет в электронном виде, они сохранились только в архивах. В 90-х годах проводилась земельная реформа, и гражданам дали много земельных наделов. Но в то время единой федеральной базы не существовало. Местная власть, даже не подозревая, что земля кому-то принадлежит, дает вам ее в наем. Действительный владелец площади берет из архива документы относительно права собственности и в судебном порядке забирает территорию.
Общие положения, законы
Порядок предоставления земли в аренду регулируется в общем Гражданским Кодексом и в частности Земельным кодексом. Статьей 39 ЗК предусмотрены основные условия аренды земли гражданами. Согласно ей, участок земли предоставляется по результатам аукционных торгов (лотом является право заключения договора аренды). Все участники равны, привилегий закон никому не предоставляет.
На торги участок выставляется после истечения договора аренды, даже если на момент окончания договора на участке осуществлялись строительные работы по возведению жилого дома. В такой ситуации арендатор может претендовать на получение отсрочки на срок до 3 лет при условии, что незавершенное строение прошло регистрацию.
Исключено получение отсрочки в случае, когда местной властью заявлен в суд иск к арендатору о признании права реализации незавершенного объекта строительства посредством торгов.
Ограничения на использование арендной земли
Действующее законодательство установило ряд ограничений на аренду участков земли. Ограничения вытекают из конкретных причин, при которых взять в аренду участок земли не получится:
- Не конкретизированы границы участка и необходимо время для их формирования в полном объеме;
- В аукционе выразили желание принять участие менее 2 человек;
- Надел не числится в базе как собственность муниципалитета или государства;
- Отсутствует точная информация о подключении к тех.сетям;
- Отсутствует разрешение использовать землю либо цель, отмеченная в заявлении, не соответствует действительности;
- На участке имеются незавершенные объекты строительства, принадлежащие на праве собственности третьему лицу;
- Изъят или ограничен к обороту земельный надел;
- Надел ранее числился для целей муниципалитета или государства;
- Участок граничит с площадями, ранее включенными в договор о развитии или освоении;
- У участка статус земель общего пользования либо таковой граничит с ним;
- В отношении участка уже имеется действующее решение о предварительном согласии на предоставление третьему лицу;
- На наделе запланировано возведение строения по одной из государственных программ;
- Надел предназначен для формирования значимых объектов на федеральном, региональном или местном уровне.
Получение права собственности на земельный участок и построенное на нем сооружение – это удачное вложение средств для каждого человека, ведь понятие «собственность» подразумевает полноправное распоряжение недвижимостью:
- сдача в аренду;
- продажа земли и строения;
- использование участка в личных целях.
Выкуп земли из аренды в собственность считается одним из самых удачных приобретений, ведь с каждым днем стоимость недвижимости, и в частности земли, становится выше.
Важно! На сегодняшний день вклад средств в землю приравнивается к банковским вложениям и покупке драгоценных металлов, потому как актуальность и спрос на территорию никогда не уменьшается, скорее даже наоборот, возрастает.
В любом случае, какой бы не была первоначальная причина данного приобретения, в последующем ценность этой покупки однозначно возрастет.
В чем же главные плюсы регистрации земли и получения прав на собственность?
- В последующем землю и сооружение на ней можно использовать в качестве пассивного дохода предоставляя его в аренду третьим лицам.
- Земельный участок может послужить залогом при оформлении кредита.
- Право собственности дает владельцу возможность продать эту территорию или подарить ее (дарственная, завещание).
Как было выше оговорено, приобретение может стать не только выгодным сохранением собственных средств, но и принести прибыль. Данные преимущества столь выгодны только для физических лиц, юридические компании при использовании такого метода рискуют потерять вложенные средства.
Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)
По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.
Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.
Как оформить в собственность землю под самостроем
Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.
С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.
Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.
В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.
Право на такое действие
Права граждан и предприятий на выкуп снятой ими ранее земли обозначаются Гражданским кодексом (ГК) и Земельным кодексом (ЗК) РФ, а еще рядом федеральных законов.
Особенности процедуры выкупа участка из аренды обосновываются некоторыми обстоятельствами:
- Расположение надела и отнесенность его к государственным, региональным или муниципальным землям;
- Тип допустимого использования участка;
- Характер субъекта, выступающего в роли покупателя.
- В некоторых случаях допускается выплата в рассрочку.
- О преимущественном праве выкупа земельного участка, находящегося в аренде расскажет юрист в следующем видео:
Кто может выкупить землю из аренды в собственность?
В случае земельных участков, срок аренды может исчисляться годами, и все это время арендатор будет исправно выплачивать положенную сумму. Но, если он не откажется от идеи владения этой землей, рано или поздно идея выкупа станет актуальной. Но кто может рассчитывать на возможность выкупить земельный участок из аренды в собственность?
В целом, это могут сделать и частные лица, и организации, владеющие недвижимостью на арендуемом у государства (муниципалитета) участке. Во втором случае основной причиной может быть желание вести коммерческую деятельность на должным образом зарегистрированной территории и без дополнительных выплат в государственный бюджет.
Проще всего это сделать тем гражданам РФ, у которых имеются собственные постройки на данной территории. Причем это могут быть и жилые дома, которые еще находятся на этапе закладывания фундамента или установки стен. В этом случае нужно просто зарегистрировать объект как незавершенное строительство, и можно подавать заявление на выкуп земли из аренды в собственность.