Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДЕПАРТАМЕНТ ЭНЕРГЕТИКИ, ЖИЛИЩНОГО И КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА ГОРОДА НОВОСИБИРСКА». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Пpeд тeм кaк пpиcтyпить к выпoлнeнию oбязaннocтeй, пpeдceдaтeлю нeoбxoдимo пoлyчить нoтapиaльнo зaвepeннyю дoвepeннocть oт жильцoв мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Toлькo имeя нa pyкax этoт дoкyмeнт, oн мoжeт oфициaльнo выcтyпaть в poли пocpeдникa мeждy coбcтвeнникaми квapтиp и opгaнизaциeй, yпpaвляющeй дoмoм.
Oбязaннocти coвeтa дoмa
B oбязaннocти coвeтa вxoдит кoнтpoль нaд выпoлнeниeм УК вcex coглaшeний, кacaющиxcя:
- пpeдocтaвлeния кoммyнaльныx ycлyг;
- пpoвeдeния yбopки двopoвыx тeppитopий;
- peмoнтa лифтoв, мycopoпpoвoдoв и т.д.;
- пoдгoтoвки MКД к oтoпитeльнoмy ceзoнy;
- дpyгиx видoв paбoт пo пoддepжaнию oбщeгo имyщecтвa влaдeльцeв
- нeдвижимocти в MКД.
Пocлe тoгo кaк coтpyдники yпpaвляющeй opгaнизaции зaвepшили выпoлнeниe paбoт, пpeдceдaтeль coвeтa MКД oбязaн пoдпиcaть aкт пpиeмки.
Ecли paбoтa былa выпoлнeнa нeкaчecтвeннo или жe были зaфикcиpoвaны нecoблюдeния ycлoвий пpeдвapитeльнoгo coглaшeния, тo пpeдceдaтeль oфopмляeт aкт o нapyшeнии нopмaтивoв и дoгoвopeннocтeй.
Ecли ycлyги были пpeдocтaвлeны нeкaчecтвeннo или нe в пoлнoм oбъeмe, тo пpeдceдaтeль, oт лицa coвeтa, дoлжeн нaпpaвить пpoтoкoл o нapyшeнии ycлoвий coглaшeния к мyниципaльным opгaнaм yпpaвлeния.
Кaк cocтaвить плaн paбoты?
Для ocyщecтвлeния эффeктивнoй paбoты пpeдceдaтeлю кoмитeтa нeoбxoдимo имeть чeткий плaн мepoпpиятий cвepяяcь c кoтopым, oн и бyдeт ocyщecтвлять cвoю дeятeльнocть. Кaк пpaвилo, тaкaя бyмaгa cocтaвляeтcя eжeмecячнo и включaeт в ceбя cпиcoк дeл, oбязaтeльныx к иcпoлнeнию. Этo мoгyт быть кaк pyтинныe oбязaннocти, пoвтopяющиecя кaждыe 30 днeй, тaк и нoвыe, кoтopыe нyжнo пpoвecти вceгo лишь oдин paз.
Ocнoвныe мepoпpиятия, кoтopыe cтoит oтмeтить в пepвyю oчepeдь — этo ocмoтp мнoгoквapтиpнoгo дoмa и oцeнкa cocтoяния oбщeй coбcтвeннocти. B cлyчae, ecли cocтoяниe кaкoгo-либo oбъeктa oкaжeтcя нeyдoвлeтвopитeльным, пpeдceдaтeль oбязaн cooбщить oб этoм в yпpaвляющyю кoмпaнию.
Eщe oднa oбязaтeльнaя oтмeткa — cocтaвлeниe oтчeтa o пpoдeлaннoй paбoтe и oзнaкoмлeниe coбcтвeнникoв c eгo peзyльтaтaми.
Baжнo! Ecли влaдeльцы жилья пocчитaют, чтo пpeдceдaтeль cпpaвляeтcя co cвoeй paбoтoй oчeнь xopoшo, тo oни cмoгyт нaзнaчить eмy мaтepиaльнoe вoзнaгpaждeниe. Peшeниe o пpeмиpoвaнии пpeдceдaтeля или члeнoв coвeтa пpинимaeтcя нa coбpaнии жильцoв. Пpи этoм coбcтвeнники дoлжны бyдyт пpoгoлocoвaть зa пoдoбнyю инициaтивy или пpoтив нee. Ecли бoльшe пoлoвины гoлocoв бyдyт «зa», тo cлeдyющим шaгoм пoнaдoбитcя cocтaвить дoкyмeнт, в кoтopoм yкaзывaeтcя cyммa вoзнaгpaждeния, a тaкжe имя и пocт лицa, кoтopoe eгo пoлyчит.
Зачем нужен совет дома
Совет создается владельцами помещений в многоквартирном доме (МКД). Члены совета избираются среди числа собственников путем общего голосования.
Деятельность совета дома регулирует жилищный кодекс. А именно ст. 161.1 ЖК РФ. Согласно этому документу, многоквартирный дом может иметь лишь один орган управления. Следовательно, если речь идет о товариществе собственников (ТСЖ) или жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), то создание совета не требуется. В этом случае функции управления домом ложатся на членов ТСЖ или ЖСК.
Согласно п. 11 ст. 161.1 ЖК РФ, совет собственников жилплощади в МКД — это совещательный орган. В число функций, которые он выполняет, входит заявление о существующих проблемах и контроль за деятельностью организации, обслуживающей дом.
Официальным представителем совета является его председатель. Поэтому передачей данных в управляющую компанию занимается именно он.
Обратите внимание, что прямое взаимодействие с управляющей компанией ведется только от его лица.
Совет многоквартирного дома призван решать следующие задачи:
- подготовка предложений для рассмотрения на общем собрании собственников;
- осуществление контроля над выполнением решений, принятых в ходе собрания жильцов.
Собрание проводится по запланированному распорядку. При этом участники должны заранее подготовиться к встрече. Вопросы, которые собственники хотят поднять на собрании, следует четко сформулировать до планируемой даты обсуждения. Рекомендуется собрать необходимую информацию, провести анализ ситуации и подготовить действенные варианты решения проблем.
В юридической практике часто встречается следующая проблема: если отсутствует сообщество, активную отстаивающее интересы собственников жилья в МКД, а также предоставляющее эти интересы перед управляющей организацией, то теряется контроль за исполнением обязательств со стороны последней. Поэтому создание совета так важно. Прежде всего для самих людей, владеющих жилплощадью в многоквартирном доме.
Важно! Обратите внимание, что в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, совет многоквартирного дома не несет функций органа, занимающегося управлением МКД. Поэтому решения связанные с управлением могут приниматься только на общем собрании собственников квадратных метров в МКД.
Обязанности совета дома
Пред тем как приступить к выполнению обязанностей, председателю необходимо получить нотариально заверенную доверенность от жильцов многоквартирного дома. Только имея на руках этот документ, он может официально выступать в роли посредника между собственниками квартир и организацией, управляющей домом.
В обязанности совета входит контроль над выполнением УК всех соглашений, касающихся:
- предоставления коммунальных услуг;
- проведения уборки дворовых территорий;
- ремонта лифтов, мусоропроводов и т.д.;
- подготовки МКД к отопительному сезону;
- других видов работ по поддержанию общего имущества владельцев
- недвижимости в МКД.
После того как сотрудники управляющей организации завершили выполнение работ, председатель совета МКД обязан подписать акт приемки.
Если работа была выполнена некачественно или же были зафиксированы несоблюдения условий предварительного соглашения, то председатель оформляет акт о нарушении нормативов и договоренностей.
Если услуги были предоставлены некачественно или не в полном объеме, то председатель, от лица совета, должен направить протокол о нарушении условий соглашения к муниципальным органам управления.
Расширение полномочий
Владельцы квартир вправе расширить полномочия, которыми обладают члены совета дома и (или) его председатель. Для этого понадобится подписать соответствующий договор с управляющей компанией, обслуживающей дом, подрядной организацией или государственными органами. Однако стоит обратить внимание на то, что расширенный список обязанностей совета не может противоречить Жилищному Кодексу РФ.
Согласно ст. 185 ГК РФ в доверенности, выданной председателю, должны указываться все собственники, согласившиеся на расширение списка его полномочий.
В некоторых случаях необходимо не расширять круг полномочий, а передавать их совершенно другому лицу. Таких случаев может быть несколько:
- председатель не намерен продолжать работу в совете и хочет оставить свой пост по собственному желанию;
- собственники недовольны работой действующего председателя или высказывают недоверие к лиц, занимающему этот пост.
Если владельцы жилья в многоквартирном доме настаивают на перевыборах председателя, то им необходимо составить петицию и собрать подписи в пользу смены действующего члена совета. Для проведения досрочных выборов достаточно собрать не менее 25% голосов «за».
Если необходимое количество голосов было собрано, то для выборов нового представителя совета организуется собрание домовладельцев. По итогам проведения повторных выборов составляется протокол, который передается в управляющую компанию. Сотрудники компании изучают предоставленный документ, после чего аннулируют полномочия прежнего главы совета.
Что входит в обязанности председателя совета дома
Порядок избрания старшего по дому описан в п. 6 ст. 161.1 ЖК. Пункты 7 и 8 описывают, в чем заключаются обязанности старшего по дому, способ делегирования полномочий:
- ведение переговоров об условиях заключения договоров с УК;
- информирование членов совета и общего собрания об условиях обслуживания;
- заключение договоров об обслуживании на основе доверенности или без нее (в зависимости от предоставленных полномочий);
- осуществление контроля за деятельностью обслуживающего УК;
- представление собственников в суде на основе доверенности по делам по управлению и предоставлению коммунальных услуг.
Старший по дому выполняет ряд сопутствующих работ:
- контроль качества отдельных услуг (уборки лестниц и территории, уборки и работы лифтов);
- оценка соблюдения санитарных норм и норм ТБ;
- организация плановых и экстренных ремонтных мероприятий;
- хранение ключей, общедомовой собственности;
- взаимодействие с правоохранительными органами и органами надзора;
- ведение основной документации и отчетности;
- прочие оперативные обязанности.
Совет МКД: права, обязанности, функции
Совет многоквартирного дома – это связующий орган, посредник между собственниками помещений и Управляющей компанией. Несмотря на то что члены совета не принимают правовых решений, они могут помочь общему собранию дома.
Совет МКД не является юрлицом, не может открыть свой расчётный счёт, иметь печать и выполнять юридических действий. Но это ни в коей мере не умаляет роль данного органа. При слаженной, инициативной работе всех членов совета МКД можно улучшить работу управляющей компании.
Совет МКД считается выборным органом. В его создании принимают участие собственники квартир и нежилых помещений. Деятельность совета дома регламентируется ст. 161.1 Жилищного Кодекса РФ.
Данный орган можно создать только в тех многоквартирных домах, где не сформировано ТСЖ или ЖСК (ст. 44 ЖК РФ). Именно в таком МКД можно организовать общее собрание собственников квартир, на котором будут избраны председатель и члены совета дома.
Может ли председатель МКД законно получать вознаграждение за свою деятельность?
Избранный человек может получать вознаграждение за свой труд. Однако, это необязательное условие. Все решается на общем собрании. Важно внести вопрос о вознаграждении в повестку дня. Можно поручить сбопр денег УК, однако, она сама не платит председателю, ведь он не является членом этой организации, но может организовать сбор средств.
Второй вариант вознаграждения: скидка или отмена платы на некоторые коммунальные платежи (домофон, видеонаблюдение, водоотведение). Это должно быть четко обозначено в протоколе общего собрания.
В интересах самих жителей, чтобы люди выбирались в совет дома не по настоянию только лишь Управляющей компании, для соблюдения законодательных норм, но действительно выполняли возложенные на них функции.
Какими полномочиями обладает совет дома
Компетенции органа:
- обеспечение реализации постановлений, принятых на встрече собственников;
- обращение к собранию владельцев квартир по вопросам пользования общим имуществом, землей под сооружением, придомовыми территориями, проведения строительных мероприятий, услуг ЖКХ и т.д.;
- организация надзора за проведением устранения неисправностей коммуникаций, лифтов, отделкой подъездов, обустройством детских площадок, паркинга, качеством поставки тепла, воды и т.д.;
- принятие решения без созыва жильцов о выполнении ремонта;
- отчет о проделанной работе перед ОСС.
Какие обязанности возлагаются на председателя
Руководитель должен:
- Организовывать переговоры с УК по вопросам внесения изменений в соглашения до их подписания, если условия договоров ущемляют права собственникам квартир.
- Информировать жильцов о результатах, достигнутых в ходе общения с представителями УК.
- Подписывать документы об управлении общим имуществом МКД. Визировать соглашение глава может, если владельцы недвижимости наделили председателя такими полномочиями. Для этого ему выдается доверенность.
- Осуществлять надзор за действиями УК. Руководитель должен своевременно реагировать, если гражданам предоставляют коммунальные услуги ненадлежащего качества.
- Подписывать акты приемки выполненных работ. Оформлять документы о нарушениях, несоблюдении соглашения.
- Составление претензий о предоставлении некачественных услуг. Решение данного вопроса в органах местного самоуправления.
- Представлять интересы жильцов многоквартирного дома в суде, когда граждане составили иск против Управляющей компании из-за некачественного предоставления коммунальных услуг. Это допускается, если его произошло наделение руководителя расширенными компетенциями.
Статья 161.1. Совет многоквартирного дома
1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
Может ли совет дома принимать решения за всех собственников МКД?
Домовой комитет не может принимать решение за всех собственников квартир. Это прямое нарушение прав и обязанностей данного органа, приведенных в Положении. Но жильцы могут наделить совет такой возможностью. Для этого проводится собрание. За принятие решений за всех жильцов МКД должно быть минимум 50% от всех собственников дома.
На собрании владельцы квартир должны определить, какие именно вопросы домовой комитет сможет решать за всех. Этот момент документируется. Чаще всего совет наделяют правом принимать лично решения касательно текущего ремонта. Если же собственники квартир не наделят домком возможностью рассматривать ряд вопросов без организации общего собрания, то принятие решений за всех будет считаться нарушением прав жильцов. В таком случае председателя могут отстранить от должности.
Незаконно принятое решение будет отклонено. Вопрос решается на собрании жильцов по инициативе одного из них. При появлении проблем можно обратиться в жилинспекцию. Чтобы не столкнуться с неприятностями, необходимо ответственно подойти к выбору председателя и членов домового комитета. Они должны быть порядочными, надежными и законопослушными.
Таким образом, совет дома создается с целью регулировки взаимодействия между УК и жильцами. Домовой комитет по правилам не может принимать решения без опроса и учета мнений жильцов дома. Владельцы МКД могут наделить совет таким правом. Но при этом определяются вопросы, которые домовой комитет будет рассматривать без организации собрания. Нарушение прав и обязанностей советом является поводом для организации собрания и отмены действия данного органа, обращения в жилищную инспекцию.
Порядок избрания, полномочия и назначение совета многоквартирного дома
Большинство обывателей, имеющих собственную жилплощадь в многоквартирном доме, всегда мечтают и стремятся к максимально комфортным и благоприятным условиям проживания. Всегда хочется, чтобы в жилище было тепло, исправно работал лифт, в общих коридорах и на придомовой территории было чисто и без мусора.
И если раньше все эти функции кое-как выполняли конторы ЖКХ, то на сегодняшний день, управление коммунальным хозяйством могут осуществлять непосредственно собственники жилья. Современное законодательство позволяет создавать общества совладельцев многоквартирного дома, управление которыми осуществляют председатель и совет дома.
Однако большинство обывателей если и слышали о совете дома и его председателе, то только на общем уровне, хотя этот вопрос сегодня является достаточно актуальным.
Чтобы читатель расширил кругозор в данном вопросе, в этой статье мы максимально подробно изложим информацию о совете многоквартирного дома, о том, какие он имеет полномочия и обязанности, а также расскажем, кто имеет право стать председателем общества владельцев жилья и какие функции он должен выполнять.
Совет многоквартирного дома – что это такое
Совет многоквартирного дома является выборным органом. Участие в его создании принимают собственники квартир и нежилых помещений. Деятельность органа регламентируются ст. 161.1 ЖК Российской Федерации.
Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) выбирают совет. Данная операция может быть осуществлена только там, где не сформировано ТСЖ или жилищно-строительный кооператив.
Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, в таком доме существует только один орган управления – общее собрание собственников квартир. Он создается для решения самых важных задач, которые связаны с управлением МКД.
Жилищный кодекс не дает юридического статуса совету многоквартирного дома как органу, занимающегося управлением домом. Согласно ЖК Российской Федерации, совет МКД не обладает полномочиями общего собрания, которое вправе принимать решения, связанные с управлением многоквартирным домом.
По этой причине функционирование совета МКД не заменяет работу общего собрания собственников.
Согласно ч. 11 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, комиссии владельцев помещений в МКД являются совещательными органами управления указанным объектом недвижимости.
Совет многоквартирного дома решает несколько важных задач. Во-первых, подготавливает предложения по вопросам, предназначенным для рассмотрения общим собранием. Во-вторых, обеспечивает реализацию принятых решений, контролируя качество.
Решения ОСС, принимаемые большинством не менее двух третей от общего числа голосов
- о реконструкции МКД (расширение или надстройка), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;
- о капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капремонта (п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о выборе способа формирования и минимальном размере фонда капитального ремонта, сумме взноса на капремонт;
- о выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчёта дома и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нём, выборе российской кредитной организации, в которой должен быть открыт спецсчёт (п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
- об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов по кредиту или займу, оплате за счёт фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии или поручительства (п.1.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- об использовании земельного участка под МКД, о введении ограничений пользования (п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о пользовании общим имуществом иными лицами, заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД могут заключать договоры об использовании общего имущества на определенных ОСС условиях (п.3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в доме (п.4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие определённых решений (п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о создании товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если они находятся на земельных участках с общей границей, сетями инженерно-технических коммуникаций и элементами инфраструктуры для совместного пользования и обслуживания более чем одного жилого дома(п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ).
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). А юридически правильно провести общее собрание собственников по выбору совета МКД поможет сервис «ОСС на 100%».
Правовой статус председателя совета МКД
Как и любой организации для бесперебойного функционирования СМД необходим председатель. Он является главным организатором его работы, а также ответственным за ее качество лицом.
Закон не устанавливает каких-либо требований к личности и профессиональным качествам руководителя. При его избрании собственники руководствуются лишь личными мотивами, а также опытом взаимодействия с кандидатом.
Есть лишь одно обязательное условие – кандидат должен быть членом совета.
Обратим внимание, что ответственность председателя ограничена общими требованиями нормативных актов. Гражданскую, административную или уголовную ответственность он несет лишь в тех случаях, когда зафиксированы соответствующие нарушения с его стороны.
Обязанности председателя совета МКД (Старшего по дому)
Основные обязанности председателя совета МКД заключаются в следующем:
- Контроль уборки территории общего пользования, таких как лифт, подъезды, лестницы;
- Наблюдение за деятельностью жилищно-эксплуатационной компании по уборке и эксплуатации прилегающей территории;
- Контроль за соблюдением норм пожарной безопасности, санитарных и гигиенических правил;
- Контроль за осуществлением очередного и капитального ремонта дома;
- Информирование жильцов о правилах поведения в аварийных ситуациях, размещение контактов эксплуатационных учреждениях, в которые следует обращаться в ситуации возникновения аварий;
- Оказание помощи полиции, органам социальной обеспечения, противопожарного контроля;
- Хранение актов общих собраний жителей, ключей от чердаков, подвалов, электрических щитов.
В случае недобросовестного исполнения управляющей компанией своих обязанностей, жители дома в праве обратиться к председателю совета. Например, подъезд грязный, ремонт не делается или не работает освещение. Председатель в таких случаях в праве писать претензии в УК, жаловаться в контролирующие органы. Если жильцы дома решат расторгнуть договор с управляющей компанией, то именно председатель будет вести переговоры.
Не все вопросы председатель вправе решать единолично. Если, например, требуется установить видеонаблюдение или благоустроить территорию, то председатель МКД может вынести вопрос на общее собрание жителей.