Квартира в аренду: Минстрой предложил ввести новый налоговый вычет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в аренду: Минстрой предложил ввести новый налоговый вычет». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?

Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:

• Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);

• Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);

Как платить налоги с дохода от сдачи квартиры в аренду

Самый простой способ узаконить сдачу квартиры в аренду — оформить самозанятость и указать соответствующий вид деятельности. Для получения такого статуса необходимо установить на смартфон приложение «Мой налог», загрузить скан-копии паспорта и ИНН и подать заявку на регистрацию. Процедура занимает несколько минут.

С этого момента законопослушный гражданин может начинать платить налоги. Если квартиру сдают частным лицам, то величина взноса составляет 4% от суммы. При работе с юрлицами налог выше: 6% от стоимости аренды.

Получая деньги от арендаторов, самозанятый указывает сумму в приложении, и система автоматически рассчитывает, сколько нужно уплатить в казну. Ежемесячно в 10 числах в личный кабинет присылают квитанцию. Для оплаты требуется привязать банковскую карту. Можно настроить автоматическое списание или каждый раз проводить трансакцию вручную.

СПРАВКА:

К тем, кто исправно платит налоги, у ФНС не возникнет вопросов.

Какой способ уплаты налога лучше

Различные варианты оплаты налога со сдачи собственной квартиры в аренду хороши, в зависимости от ситуации:

1. НДФЛ лучше оплачивать тем, кто планирует сдавать жилье редко, на непродолжительное время. Открывать самозанятость, а тем более — регистрироваться в качестве ИП в таком случае нецелесообразно.
2. Заплатить налог за сдачу жилища в наем как самозанятый удобно, если доход за месяц составляет около 90-100 тысяч рублей. Это поможет избежать заполнения деклараций, не потребуется вести отчетность. Передать информацию о доходах допускается из приложения от ФНС.
3. Индивидуальным предпринимателям подходят все 3 варианта возможных режимов налогообложения. Выбор того или иного зависит от размеров дохода. Если он меньше 150 млн в год, подходит УСН. При превышении лимита лицо утрачивает право исчислять налоговые обязательства по данному режиму. Он переходит на ОСН. В таком случае может быть выгодно купить патент на ведение деятельности по сдаче жилой недвижимости в аренду.

Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.

НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.

Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.

Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.

Вопрос:
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?

Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.

Вопрос:
Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?

Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.

Как регулируется сдача квартиры на законодательном уровне

Все вопросы, которые касаются найма жилых помещений, прописаны в Гражданском кодексе РФ. Согласно законодательству, при сдаче квартиры в аренду стороны обязаны подписать договор — документ в письменной форме, который не требует госрегистрации или заверения у нотариуса. В этом договоре нужно указать данные об оплате — сроки и порядок передачи арендной платы.

Контролирующим органом в этих вопросах выступает Федеральная налоговая служба, поэтому ряд положений об арендной плате также описан в Налоговом кодексе.

С порядком налогообложения можно ознакомиться в таких пунктах закона:

• «О налогах на доходы физических лиц» (глава № 23);
• «Упрощенная система налогообложения» (для индивидуальных предпринимателей, глава № 26, п. 2);
• «Патентная система налогообложения» (для индивидуальных предпринимателей, глава № 26, п. 5);
• «О налоге на имущество физических лиц» (глава № 32).

Чем грозит отказ уплачивать налоги с арендной платы

Нередко собственники предлагают пожить в квартире своим родственникам или друзьям или даже сдают жилье незнакомым без заключения договора. Важно понимать, что в такой ситуации происходит факт уклонения от уплаты налогов. Более того, ответственность за это несет как арендодатель, так и арендатор, который согласился не заключать договор.

Такие действия признаются незаконными. В качестве наказания для владельцев квартиры предусмотрены штрафы. Суммы зависят от объемов арендной платы и степени нарушения: за случайную неуплату налогов грозит санкция в виде 20% от налоговой суммы, а за умышленную — 40%. Кроме того, определенные штрафы «светят» за непредставление налоговой декларации, даже если сам налог при сдаче квартиры при этом уплатили. Также собственник будет обязан заплатить пеню — 1/300 ключевой ставки Центрального Банка РФ.

Если же человек сдает одновременно несколько квартир, при этом не платит налоги, то его могут привлечь к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность.

Таким образом, каждый арендодатель может самостоятельно или с помощью специалиста рассчитать предполагаемые суммы налоговых выплат по каждой из возможных схем. Это позволит точно определиться с наиболее выгодным вариантом отчисления налогов. Неоспоримым остается факт о том, что сдавать квартиру нужно только на законных основаниях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Вычет 2 млн. руб. при покупке квартиры

Гражданин Д. Гоцман купил себе квартиру за 10 млн. руб. И сделал в ней шикарный ремонт на сумму 1 млн. руб.

Налогооблагаемой базой является его сторонний доход (например, зарплата).

Таким образом, он будет иметь право вернуть себе из бюджета часть суммы, которую регулярно удерживают с его зарплаты в виде 13%-НДФЛ.

Так как потраченная Гоцманом на покупку сумма (10 млн. руб.) больше, чем максимально возможный налоговый вычет при покупке жилья (2 млн. руб.), то этот вычет применяется в полном объеме. А сумма, потраченная на ремонт, к сожалению Гоцмана, уже не увеличит размер вычета.

Итого, сумма к возврату = 2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб.

Если бы не покупка квартиры, то эти деньги, как обычно, ушли бы в гос. бюджет в виде налога с зарплаты гражданина Д. Гоцмана. А в данном случае, налоговики считают, что Гоцман как бы не получал доход в 2 млн. руб. (вычет), поэтому удержанный 13%-налог с этой суммы они возвращают.

1. Чем выше доход, тем больше плюсов в уплате налогов со сдачи квартиры в аренду. Сумма в 53 500 р. смехотворна, когда ваш ежемесячный доход превышает в 1.5 – 2 раза. Но если вы получаете с квартиры 15 000 р. в месяц, то принимайте решение сами, еще раз внимательно прочитав нашу статью.
2. Если доход небольшой, то оформите самозанятость с 4% годовых или сдавайте квартиру в “серую”.
3. Чем больше доход, тем выше штрафы. Если уплата налогов была умышленная, то штраф 40% от полученной прибыли, а при превышении суммы в 600 тыс. р. — уголовная ответственность.
4. Планируете жить за границей и сдавать квартиру — оформляйте ИП (УСН) или добавьте код ОКВЭД 68.20, чтобы платить 6% вне зависимости от налогового статуса: резидент вы или нерезидент.
5. Если надо продать недвижимость, то своевременно закройте ИП, чтобы квартиру не признали «производственным капиталом для предпринимательской деятельности».
6. В любом случае, компания Ритейл-Риэлти призывает вас не нарушать действующее законодательство и всегда своевременно уплачивать налоги.

Порядок уплаты налога ИП на патенте

Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.

Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.

При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.

Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.

Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.

Псевдоналоги. Как не попасться?

Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:

• Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
• Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
• Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
• Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
• Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.

Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.

Город	Площадь	Стоимость
Москва	34 кв. м	3,6 млн руб.
Санкт-Петербург	30 кв. м	1,8 млн руб.
Екатеринбург	28 кв. м	2,2 млн руб.
Краснодар	25 кв. м	0,5 млн руб.
Казань	34 кв. м	1,7 млн руб.

Оплата налога арендодателем по УСН

Для граждан РФ, осуществляющих сдачу жилой собственности в аренду, налогообложение по УСН доступно (Налоговый кодекс, ст.346.11 п.1) в статусе индивидуального предпринимателя (Гражданский кодекс, ст.23 п.1). Т.е. арендодателю необходимо оформить статус ИП с внесением в ЕГРИП (закон за №129-ФЗ, гл.VII.1).

Воспользовавшись УСН предприниматель должен выплачивать шестипроцентный налог на доходы (Налоговый кодекс, ст.346.20 п.1). Допускается еще один способ налогообложения – выплаты 15% ставки от прибыли, т.е. дохода минус расходы (Налоговый кодекс, ст.346.20 п.2). Однако в арендном бизнесе суммы расходов обычно невысоки, поэтому рациональнее платить 6% с дохода.

В сравнении со ставкой НДФЛ (13%) получение предпринимательского статуса и выплата 6% УСН воспринимается, как очевидно выгодная. Но у физлица в статусе ИП есть особые обязательства: ведение книги расходов-доходов; взносы по ПФР; взносы по ФОМС; ежеквартальные авансовые платежи по налогу (полное погашение до 30 апреля года, следующего за отчетным).

Учитывая эти особенности ИП доступность УСН для физлица в предпринимательском статусе не всегда оказывается выгодным. Требуется просчитывать каждый конкретный случай отдельно. Отметим, что размер МРОТ с 2018-го года более не влияет на ПФР и ФОМС-взносы от предпринимателей – эту суммы стандартны и указаны в Налоговом кодексе (ст.430 п.1 и 2).

Пример: собственник в 2019-м сдает «двушку» в Уфе за 19 500 руб. в месяц и пусть этот тариф будет постоянным весь год. Какой налог арендодателю более выгоден – НДФЛ или УСН? Его доход при беспрерывной аренде жилья арендатором полный год составит 234 000 руб., а значит заплатить НДФЛ потребуется в размере 30 420 руб.

Теперь рассмотрим этот же налогооблагаемый доход по аренде, но для ИП. Кстати, госпошлина по регистрации ИП равна восьмистам рублям (Налоговый кодекс, ст.333.33 п.1 пп.6).

С оформленным статусом предпринимателя арендодатель должен выплатить 6% налог «упрощенки» (для рассматриваемого дохода – 14 040 руб.) и произвести два платежа – ФОМС 6 884 руб. (Налоговый кодекс, ст.430 п.1 пп.2) и ПФР 29 354 руб. (Налоговый кодекс, ст.430 п.1 пп. 1). Соответственно, общая сумма выплат госбюджету составит 50 278 руб.

Поскольку годовой доход ИП (по примеру) менее 300 000 руб., выплачивать дополнительный 1% от «сверхдохода» не потребуется (Налоговый кодекс, ст.430. п.1 пп.1).

По произведенным в примере расчетам арендодателю «двушки» выгоднее платить НДФЛ, чем предпринимательский УСН – разница в налоговых суммах составляет 19 858 руб.

Похожие записи:

• Будет ли повышение пенсий по потере кормильца с 2023
• Что делать, если работник принес электронный больничный?
• Расчет транспортного налога в Тульской области, таблица ставок